Logement insalubre : que faire ?

L'ESSENTIEL

• Votre logement est considéré insalubre lorsque son utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou de ses voisins.
• Si vous êtes locataire d’un logement insalubre, vous devez effectuer un signalement à la mairie de la commune dans laquelle se trouve le bien ou directement à l’agence régionale de santé ou du service communal d’hygiène et de santé.
• Ces organismes contacteront ensuite le préfet, qui pourra mettra en demeure le propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le danger.
• Le propriétaire ne doit pas forcément être à l'origine du danger pour pouvoir lui demander une remise en état.
• S'il ne respecte pas cette décision du préfet, il commet une faute. Vous pouvez alors intenter une procédure en justice afin d'obtenir une indemnisation.

Tout logement est soumis en France à des conditions sanitaires et de sécurité minimales. En cas de difficultés concernant la solidité d’un habitat, il est possible pour le locataire d’engager une procédure de péril afin d’obliger le syndic à procéder aux réparations nécessaires ou encore à la démolition de l’habitat.

De même, les occupants d’un logement insalubre peuvent effectuer un signalement à la mairie afin de voir leur bailleur obligé d’effectuer les travaux.

Vous vous demandez si le logement dans lequel vous vivez est insalubre ? Vous voulez connaître vos droits face à cette insalubrité ? Le point sur vos droits.

Logement insalubre : Définition

👉 Votre logement est considéré insalubre lorsque son utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou de ses voisins, et ce, même si ce danger n’est pas dû à une faute du bailleur.

Par exemple, un logement qui ne présente pas les raccordements aux voies publiques nécessaires pour recueillir les eaux usées ou encore pour offrir de l’eau potable à ses occupants sera considéré comme insalubre. De même, un habitat dont les composants (ex. murs) émettent de l’amiante ou du plomb sera considéré comme insalubre.

⚠️ Il ne suffit pas que le logement se trouve dans un état indécent. Par exemple : le logement ne présente pas les conditions de confort minimum. Cependant, son occupation n’est pas dangereuse pour la santé de l’occupant.

Dans ce cas, il faudra envisager une action en responsabilité civile du bailleur pour non-respect de ses obligations contractuelles.

Logement insalubre, qui contacter ?

💡 Si vous êtes locataire d’un logement insalubre, vous devez effectuer un signalement à la mairie de la commune dans laquelle se trouve le bien ou directement à l’agence régionale de santé (ARS) ou du service communal d’hygiène et de santé (SCHS). 

À l’issue de ce signalement, une enquête sera ouverte par le SCHS ou l’ARS. Leurs agents se rendront chez vous afin d’examiner votre logement et établissent un rapport qui est transmis au préfet. 

🔦 Si le rapport conclut à l’insalubrité du logement, le préfet invite la Commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques (CODERST) à donner son avis dans un délai de 2 mois. Cet avis porte notamment sur la réalité de l’insalubrité, les mesures pour y remédier et le caractère irrémédiable de l’insalubrité. 

Le maire ou le préfet fournit ensuite un plan de l’immeuble. Il devra également mettre disposition les noms des propriétaires concernés par l’insalubrité, afin de faciliter les travaux de réparation. 

📅 Le préfet prévient ensuite les propriétaires, occupants et personnes concernées par l’insalubrité au moins 30 jours avant la tenue de la réunion du CODERST. Les propriétaires concernés pourront présenter des observations, le cas échéant. 

Logement insalubre, que faire ?

Les obligations du propriétaire face à un logement insalubre

⚠️ Si le rapport conclut que le danger est imminent mais qu’il est remédiable, le préfet mettra en demeure le propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le danger dans un délai fixé. La mise en demeure précisera également le montant de l’astreinte appliquée par jour de retard par rapport au délai indiqué. Ce montant ne peut pas dépasser 1.000 euros par jour.

Le préfet pourra notamment obliger votre propriétaire à installer des équipements, à supprimer le risque d’intoxication au plomb ou encore à mettre en place des mesures empêchant tout accès ou occupation du bien insalubre.

⏳ Si votre propriétaire ne respecte pas ce délai, le préfet procédera à l’exécution des travaux et les frais engendrés seront remboursés par le propriétaire défaillant. Ce dernier devra également payer des intérêts.

Lorsque les travaux ont été complètement réalisés, le préfet émet un arrêté de mainlevée.

Si le rapport conclut que l’insalubrité est irrémédiable, cela signifie :

• qu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin
• que les travaux nécessaires pour y mettre fin seraient plus coûteux que la reconstruction du bien insalubre.

🛑 Dans ce cas, ce préfet déclare par arrêté que l’immeuble est insalubre à titre irrémédiable. Il peut ensuite ordonner :

• une évacuation immédiate des lieux
• une interdiction définitive d’accès d’utilisation des lieux
• la démolition du bien insalubre.

Les droits du locataire face à un logement insalubre

Dans le cas où le préfet prononce une interdiction d’accès ou d’occupation des lieux, votre propriétaire doit vous offrir un relogement ou autre hébergement. Il devra notamment prendre en charge l’ensemble des frais engendrés par l’hébergement temporaire (ex., frais d’hôtel).

En attendant que votre propriétaire effectue les travaux, vous pouvez également vous abstenir de régler les montants de loyer.

Dommages-intérêts pour logement insalubre

Si votre propriétaire refuse de procéder aux réparations ou de prendre en charge les frais de relogement, vous pouvez déposer un recours. Ce recours devra être amené devant le tribunal judiciaire. Ces recours peuvent être de différentes natures :

• civil afin notamment d’obtenir le versement de dommages et intérêts
  💸 Ces dommages et intérêts permettent notamment de compenser le préjudice subi (ex., remboursement des frais avancés pour vous reloger).
• pénal afin d’obtenir une condamnation pénale de votre propriétaire.

💡 Effectivement, le refus de coopérer face à un logement insalubre constitue une infraction pénale. Votre propriétaire s’expose donc à des sanctions. Ces sanctions peuvent aller jusqu’à

• la confiscation de son bien immobilier
• une interdiction d’acquérir un bien immobilier pendant une durée déterminée (ex., 10 ans).