L'ESSENTIEL
- Un crédit hypothécaire est un prêt d'argent visant à placer un de vos biens immobiliers sous hypothèque au profit de votre créancier. Ainsi, il pourra saisir ce bien et le vendre pour être remboursé si vous rencontrez des difficultés financières.
- Pour obtenir un crédit hypothécaire, vous devez remplir certaines conditions : contracter un prêt principal, être propriétaire du bien à hypothéquer, et avoir un certain niveau de revenus.
- Pour constituer une hypothèque, il faut obligatoirement avoir recours à un notaire. En effet, cette démarche doit prendre la forme d’un acte authentique pour être valable.
Dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier, l’organisme prêteur exige fréquemment des garanties à l’emprunteur. L’hypothèque d’un bien immobilier est un type de garantie bancaire. On parle alors de crédit hypothécaire.
Mais comment obtenir un tel crédit ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quelles démarches faut-il effectuer ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur le crédit hypothécaire !
Crédit hypothécaire : définition
Un crédit hypothécaire est un prêt d'argent adossé à une hypothèque, c’est-à-dire au droit qu’un créancier détient sur un bien pour se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur. Autrement dit, en plaçant votre bien sous hypothèque au profit de votre créancier, il pourra le saisir et le vendre pour être remboursé si vous rencontrez des difficultés financières.
📌 Rappel : le créancier est la personne qui, face à une obligation, dispose d’un droit sur une autre personne. Cette autre personne est appelée le débiteur. Le débiteur est la personne qui a alors une dette (d’argent, de biens ou de services) envers le créancier.
Le cas le plus fréquent du crédit hypothécaire est celui d'un financement immobilier, le logement acquis servant de garantie au prêteur.
🛡 En effet, pour pouvoir emprunter, un souscripteur a besoin d’adosser son crédit immobilier à des garanties solides. C'est ce qu'on appelle les garanties bancaires.
Parmi celles-ci, il existe la solution de l’hypothèque : un bien immobilier est mis en gage (celui qui est acquis par le biais du crédit ou un autre bien dont l’emprunteur serait déjà propriétaire). En cas de problème de remboursement, l’établissement prêteur pourra le saisir et le mettre aux enchères afin de solder l’emprunt.
Le prêt hypothécaire est tout simplement un crédit accordé en échange de cette mise en hypothèque. Ainsi, ce crédit hypothécaire peut porter sur un ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse du bien acquis ou des biens qui constituent le patrimoine immobilier du souscripteur.
🏡 Ce crédit immobilier est accordé quel que soit le type de bien recherché : dans le neuf ou dans l’ancien, pour servir de résidence principale ou secondaire, pour un investissement locatif, etc.
Crédit hypothécaire sans revenus
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez remplir certaines conditions :
- contracter un prêt principal (immobilier ou à la consommation)
- et être propriétaire d'un bien immobilier que vous pouvez apporter en gage.
💰 Cependant, une troisième condition est nécessaire pour que le remboursement du prêt hypothécaire se fasse sans accrocs. En effet, il vous faut des revenus stables et adaptés à vos mensualités de prêt.
Il est quasiment impossible d’obtenir un prêt hypothécaire sans revenu. En effet, les échéances du crédit doivent pouvoir être remboursées mensuellement afin de rassurer l’organisme bancaire qui délivre le prêt hypothécaire.
Les revenus (salaires, revenus locatifs, revenus fonciers…) et le taux d’endettement sont les critères fondamentaux pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire. C’est pour cette raison qu’obtenir un prêt hypothécaire sans avoir de revenus fixes est aussi difficile.
La banque bénéficie de peu de garanties quant au remboursement des mensualités. Le bien immobilier mis en hypothèque va permettre d’obtenir des liquidités à hauteur de 55% de la valeur immobilière, mais pas de rembourser le prêt.
Systématiquement demandé par les banques, l’apport pour le financement d’un bien immobilier n’est pourtant pas obligatoire légalement. Ce sont les établissements prêteurs qui considèrent l’apport comme nécessaire. Cependant, un apport n'est pas obligatoire pour contracter un prêt hypothécaire. En revanche, un tel apport peut être exigé pour contracter le prêt principal.
📌 Rappel : un apport personnel est une somme d’argent investie directement par un particulier dans son projet d’achat immobilier. Cette somme est donc détenue par le particulier avant de contracter le crédit : elle peut provenir du fruit de son épargne, d’une donation ou encore d’un héritage.
Crédit hypothécaire et banque
Le prêt hypothécaire s'adresse à différents profils. Les emprunteurs ayant des difficultés financières ou des revenus limités sont les premiers concernés.
Le crédit hypothécaire peut être utilisé pour de nombreuses opérations différentes. En effet, vous pouvez hypothéquer votre maison pour obtenir un crédit qui servira :
- à la création d’une entreprise
- au développement d’une activité
- ou encore au remboursement d’une dette.
Pour pouvoir hypothéquer une maison, vous devez impérativement :
- être le propriétaire du bien en question
- et avoir le pouvoir d’en disposer.
Quelle que soit la valeur du bien hypothéqué, la banque étudie toujours certains critères de base avant d’accorder un prêt immobilier, à savoir :
- vos revenus financiers mensuels
- votre capacité d’endettement
- votre situation personnelle
- et enfin votre statut professionnel.
💡 Bon à savoir : vos proches peuvent hypothéquer leur bien immobilier pour garantir vos crédits !
Pour pouvoir prétendre à un crédit hypothécaire, vous devez constituer un dossier de demande de prêt. À l’issue de votre demande, la banque procède à l’analyse de votre dossier.
Cette étape lui permet d’étudier les risques auxquels elle s’expose en acceptant de vous accorder du crédit. Les dossiers à fournir comprennent :
- une copie de votre contrat de mariage ou PACS
- le dernier avis d’imposition ou la dernière déclaration de revenus
- le relevé des comptes bancaires pendant les 6 derniers mois
- les 3 derniers bulletins de salaire
- le contrat de crédit immobilier
- le tableau d’amortissement du crédit immobilier
- l’estimation de la valeur du bien établie par une agence immobilière
- et enfin le certificat de propriété.
Une fois le dossier de demande de crédit constitué et les opérations préalables achevées, vous pouvez passer chez le notaire pour signer l’acte notarié. On vous explique tout plus bas ! 👇
Prêt hypothécaire notaire
En tant qu'emprunteur, vous pouvez constituer au bénéfice de votre banque prêteuse une hypothèque sur un appartement, une maison, un terrain ou tout autre bien immobilier que le crédit finance.
Dès lors que vous donnez une hypothèque, vous acceptez par avance que le bien immobilier puisse être vendu par la banque si vous ne payez pas vos échéances de remboursement.
⚖️ Pour constituer une hypothèque, il faut obligatoirement avoir recours à un notaire. En effet, cette démarche doit prendre la forme d’un acte authentique pour être valable. Ainsi, seul un notaire peut établir un contrat constitutif d’une hypothèque. Par conséquent, une hypothèque consentie sans acte notarié est sanctionnée par la nullité absolue : elle n’aura aucune valeur juridique.
📝 Le notaire chargé de la vente immobilière va alors rédiger l’acte de garantie hypothécaire par lequel l’acquéreur emprunteur consent à donner une hypothèque à l’établissement bancaire (le créancier) qui lui prête l’argent.
Ensuite, le notaire doit procéder aux formalités de publicité de l'opération : il va donc demander au service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien immobilier d’inscrire cette hypothèque. Cette opération permet d'informer les tiers, et surtout d'empêcher que le bien ne puisse être vendu à l’insu de l’établissement qui a prêté les fonds.
Une fois ces formalités accomplies, vous allez donc devoir payer des frais de notaire, appelés « émoluments« , afin de rémunérer sa prestation. Leur montant est fixé par décret, proportionnel au montant du crédit immobilier. À cette rémunération du notaire, s’ajoutera la TVA au taux de 20 %. De plus, il faudra payer le service de la publicité foncière. L'inscription d'une hypothèque peut donc s'avérer coûteuse.
💡 Bon à savoir : un simulateur gouvernemental permet d'estimer le coût de la garantie hypothécaire d'un emprunt immobilier en fonction du type d'achat réalisé et de sa localisation.
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