L'ESSENTIEL
- Pour pouvoir vendre un bien en indivision, une décision à l'unanimité des différents propriétaires, appelés indivisaires, est nécessaire.
- Le prix de vente devra ensuite être partagé entre les indivisaires. La répartition du prix de la vente se fait selon les quotes-parts dont chacun dispose.
- En l'absence de quotes-parts déterminées, la répartition se fait de façon égalitaire entre les indivisaires.
- Vous avez également la possibilité de vendre vos parts pour sortir de l'indivision.
- Vous devez alors proposer la vente de vos parts aux autres membres de l'indivision. S'ils ne souhaitent pas les acheter, vous pouvez les proposer à une personne extérieure.
Vous êtes propriétaire d'un bien en indivision mais souhaitez vous défaire de ce bien ? Il faut alors suivre des procédures spéciales, le bien appartenant à plusieurs personnes. Mais comment faut-il alors faire pour vendre ce bien ? Quelles sont vos possibilités en cas de désaccord sur la vente ? Comment faire pour vendre ses parts de l'indivision ? Pas d'inquiétude : on vous explique ce qu'il faut savoir !
La vente d'un bien en indivision
L'indivision, c'est quoi ?
💡 L'indivision est un régime permettant à plusieurs personnes d'être propriétaires, en même temps, d'un seul et unique bien. Les différents propriétaires du biens sont alors appelés « indivisaires ».
Ce régime est en partie déterminé par le Code civil et permet de fixer les droits et obligations de chacun des indivisaires afin de garantir la bonne gestion du bien.
👉 En plus des règles déterminées par le Code civil, vous pouvez également déterminer, en accord avec les autres membres de l'indivision, une convention d'indivision.
Au-delà des règles à respecter par les différents indivisaires, cette convention pourra également prévoir la détermination d'un gérant de l'indivision. Ce poste peut être attribué à un membre de l'indivision ou à une personne extérieure.
Bon à savoir 📝 : cette convention doit impérativement être écrite. Seule une convention écrite s'impose véritablement aux co-indivisaires.
On rencontre l'indivision régulièrement à la suite d'une succession (on parle alors d'une indivision successorale), mais elle il est également possible de faire l'achat d'un bien en indivision.
La vente en indivision, comment ça fonctionne ?
🤷 Comme plusieurs propriétaires se partagent la propriété d'un même bien, vous ne pouvez pas décider seul de la vente lorsque vous détenez un bien en indivision. A cette hypothèse, des règles particulières s'appliquent.
Ainsi, vous n'avez pas le droit de prendre seul la décision de vendre le bien en indivision. Effectivement, certaines décisions ne peuvent être prises qu'en accord avec d'autres co-indivisaires :
Qui ?Quoi ?Un seul indivisairePrendre une décision concernant la conservation du bien (exemple : souscrire un contrat d’assurance)La majorité à 2/3 des droits indivisEntreprendre des actes de gestion courante + vendre des biens meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision (ces actes doivent être ensuite communiqués aux autres indivisaires)Les indivisaires à l’unanimitéEntreprendre des actes plus importants concernant les biens indivis, tels que la vente, la donation
Attention ⚠️ : la majorité est calculée non pas en fonction du nombre de co-indivisaires, mais bien en fonction de la quote-part, c'est-à-dire du pourcentage de le propriété que chacun détient.
Ainsi, lorsque vous détenez le bien indivision avec une autre personne, et que les droits de propriété sont répartis par moitiés, vous aurez systématiquement besoin de l'accord de l'autre co-indivisaire :
- pour les actes de gestion courante
- pour les actes plus importants tels que la vente.
Bien en indivision : la répartition du prix de vente
💰 Si les autres co-indivisaires sont d'accord pour la vente du bien, la vente peut se réaliser. Il faut alors déterminer le pourcentage du prix de vente qui reviens à chacun des co-indivisaires.
Il faut, pour déterminer ce pourcentage, en principe s'appuyer sur le prorata des quotes-parts de chaque propriétaire indivis :
- lorsque vous avez acheté un bien en indivision, ces quotes-parts sont précisées sur l'acte d'achat
- lorsque vous êtes en indivision successorale, ces quotes-parts sont déterminées selon la part de la succession que revient à chacun.
Bon à savoir 📝 : vous avez acheté un bien en indivision mais dans l'acte d'achat, rien n'a été déterminé concernant la répartition des droits de propriétés ? Dans ce cas, on présume que les quotes-parts (et donc le prix de vente) doivent être réparties de façon égalitaire entre les propriétaires indivis.
Cela signifie que, par exemple, en présence de deux co-indivisaires, chacun reçoit 50 % du prix de la vente.
Attention ⚠️ : il est tout à fait possible de convenir à l'unanimité d'une autre répartition du prix de vente entre les co-indivisaires.
Par ailleurs, en cas de désaccord sur cette répartition, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal judiciaire. Le juge pourra alors décider d'une répartition du prix de vente qui doit tenir compte des apports réels de chacun.
Indivision : comment vendre ses parts ?
Lorsque les autres propriétaires ne souhaitent pas vendre le bien, vous disposez d'une autre possibilité de vous défaire de l'indivision. Effectivement, vous pouvez également vendre vos parts de l'indivision.
Bon à savoir 📝 : cela vaut tant lorsque vous avez acheté un bien en commun que lorsque vous souhaitez sortir de l'indivision successorale.
Or, les autres co-indivisaires disposent d'un droit de « préemption » pour la vente de ces parts. Cela signifie que vous devez leurs proposer, en priorité, la vente des parts. Ce n'est que lorsque les autres propriétaires indivis ne souhaitent pas acheter vos parts que vous pourrez les proposer à des personnes extérieures à l'indivision.
Attention ⚠️ : la vente de parts d'une indivision est très strictement encadrée par la loi et certaines formalités devront être accomplis par un huissier. Cela concerne notamment la proposition de vente qui doit être faite à d'autres indivisaires.
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