Donation d'un bien immobilier à son fils : comment faire ?

L'ESSENTIEL

• Vous pouvez, en principe, donner à votre enfant librement tout bien qui vous appartient.
• Cependant, une donation ne doit pas avoir pour effet d'entraver la réserve héréditaire, c'est-à-dire la partie de votre patrimoine qui est réservée pour certains de vos héritiers.
• Vous ne pouvez faire de donation qu'à partir de votre patrimoine restant, qu'on appelle quotité disponible. Il est ainsi possible de faire don d'un bien immobilier à votre enfant ou vos enfants.
• Différentes modalités vous permettent d'organiser cette donation selon votre choix et notamment de la répartir entre vos enfants.
• Cependant, il est important de savoir que des droits de donation doivent être payés lors d'une donation, ce à quoi se rajoutent des frais de notaire lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier.

Vous souhaitez faire don à votre enfant d'un bien immobilier mais ne savez pas comment vous y prendre ? Vous ne savez pas à quels frais vous attendre ? Devez vous faire appel à un notaire ? Pas de panique : on vous explique tout ce que vous devez savoir !

Pouvez-vous donner votre maison à votre enfant ?

🎁 En principe, vous êtes libre de donner à la personne de votre choix tout bien qui vous appartient.

Effectivement, ce qu'on appelle donation, c'est-à-dire l'acte de transfert du patrimoine, que vous prenez volontairement envers une personne de votre choix, est libre, dans la mesure où vous pouvez toujours y avoir recours.

🙅‍♂️ Cependant, une restriction est à connaître : la donation ne doit pas porter atteinte à votre réserve héréditaire. La réserve héréditaire correspond à la part du patrimoine que la loi réserve à certains héritiers (qui sont appelés héritiers réservataires). Ainsi, lorsque vous avez :

• un enfant, la moitié de vos bien lui sont réservés
• 2 enfants, les 2/3 de vos biens leurs sont réservés à parts égales
• 3 enfants, les 3/4 de vos biens leurs sont réservés à parts égales.

Autrement dit, vous avez la possibilité de donner à votre enfant un bien immobilier tant que vous respectez cette réserve héréditaire face à vos autres enfants.

👉 La part restante est appelée « quotité disponible » : c'est cette part que vous pouvez librement donner à la personne de votre choix.

Comment faire donation d'un bien immobilier de son vivant ?

Différentes modalités s'offrent à vous pour ce qui concerne la mise en oeuvre de votre donation.

🔦 Vous pouvez ainsi choisir entre :

• la donation simple et la donation partage
• la donation en pleine propriété et la donation avec réserve d'usufruit.

Tout d'abord, on parle d'une donation simple lorsque vous accordez à l'un seul de vos enfants la donation d'un bien.

🤝 En présence de plusieurs enfants, vous pouvez également avoir recours à la donation partage, dont le but est de prévenir d'éventuelles tensions entre vos enfants. Une telle donation vous permet de répartir le don entre vos enfants, et d'ainsi respecter les droits de réservataire héréditaire de chacun d'entre eux.

Par ailleurs, vous pouvez faire un don en pleine propriété, ce qui correspond à la transmission de tous les droits incombant traditionnellement à un propriétaire à une seule et même personne.

💡 Cependant, vous avez également la possibilité de « démembrer » le droit de propriété, qui se compose en réalité de plusieurs composantes :

• d’une part, le droit d’user de la chose et d'en percevoir les fruits (que l'on appelle aussi droit d'usufruit) : lors d’une donation d’un bien immobilier, il s’agit du droit d’occuper ce bien ou d'en percevoir le loyer
• d'autre part, le droit de disposer de la chose (que l'on appelle aussi nue-propriété) : il s’agit du droit de revendre, de donner ou de céder d’une autre manière le bien.

Or, chacune de ces composantes peut-être attribuée à une personne différente. C'est notamment le cas lors d'une donation avec réserve d'usufruit, qui vous permet de conserver le droit d'usufruit tout en attribuant la nue-propriété à votre enfant.

Attention ⚠️ : il est important de savoir que le bénéficiaire de la donation doit accepter de la recevoir.

Quels frais pour une donation de son vivant ?

💸 La plupart des donations font l'objet d'une imposition. Or, lorsqu'il s'agit d'une donation parents-enfants, des exonérations sont applicables.

Ainsi, les donations faites au profit de votre enfant ne sont taxables qu’à partir de 100 000 €. Cette exonération est applicable pour chaque période et se renouvelle tous les 15 ans.

🔦 Ce n'est qu'une fois cette limite dépassée que votre donation sera soumise à un barème d’imposition progressif qui permet de déterminer les droits de donation :

montant au-delà de 100 000 €barème d’impôt applicableinférieur à 8072 €5 %entre 8072 € et 12 109 €10 %entre 12 109 € et 15 932 €15 %entre 15 932 € et 552 324 €20 %entre 552 324 € et 902 838 €30 %entre 902 838 € et 1 805 677 €40 %supérieur à 1 805 677 €45 %

👨‍⚖️ Par ailleurs, lorsque vous faite un don d'un bien immobilier à votre enfant, vous devez obligatoirement avoir recours à un notaire. Ce notaire devra établir un acte de donation notarié, qui rend la donation officielle.

Or, l'intervention du notaire engendre des frais de notaire, qui s'ajoutent aux droits de donation. Ces frais sont en principe à payer par votre enfant en tant que bénéficiaire de la donation, mais vous pouvez également choisir de prendre en charge vous-même ces frais.

Bon à savoir 📝 : le montant des droits de donation et des frais de notaire sont calculés sur la base de la valeur de la donation. Or, il est possible d'avoir recours à la donation avec réserve d'usufruit pour réduire le montant de la donation et donc les frais qu'elle engendre.