Comment vendre un bien en indivision avec usufruit ?

L'ESSENTIEL

• L'usufruit est le droit d'une personne d'habiter ou de louer un bien, dont la nue-propriété (c'est-à-dire le droit de vendre le bien) appartient à quelqu'un d'autre.
• L'indivision est la répartition des droits de propriété entre différentes personnes, appelées indivisaires, qui peuvent tous utiliser le bien.
• En revanche, certaines décisions, et notamment les décisions relatives à la gestion, ne peuvent être prises qu'avec l'accord des autres indivisaires.
• Le nu-propriétaire d'un bien ne peut exercer ses droits de propriété sur le bien qu'en respectant les droits de l'usufruitier. Autrement dit, il ne pourra vendre le bien qu'avec l'usufruit.
• D'un commun accord, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent vendre l'entière propriété du bien. Dans ce cas, une partie du prix de vente revient à l'usufruitier.

Vous êtes propriétaire d'un bien en indivision, auquel un usufruit est greffé ? Dans ce cas, la vente peut parfois paraître compliquée ! A qui faut-il demander l'autorisation de vendre ? Que pouvez-vous effectivement vendre ? Comment devez-vous rémunérer l'usufruitier en cas de vente ? Pas de panique : voilà tout ce qu'il faut savoir !

Indivision, usufruit : c'est quoi ?

🏠 L'indivision désigne un régime de partage du droit de propriété entre plusieurs personnes, appelées alors indivisaires.

Chaque co-indivisaire a alors la possibilité d'utiliser le bien en question, mais les pouvoirs de gestion sur le bien ne peuvent être utilisé qu'en commun par les co-indivisaires. Une convention d'indivision peut déterminer les droits et devoirs des différents membres de l'indivision et déterminer un gérant de l'indivision.

💡 Ce régime est notamment appliqué dans le cadre d'une succession, en présence de plusieurs héritiers. Les héritiers reçoivent alors les biens de la succession en indivision. C'est ce qu'on appelle une indivision successorale.

Or, dans ce même cadre, il peut arriver que l'usufruit du bien qui fait l'objet de la succession revienne à une personne différente, qui ne fait pas partie de l'indivision. Généralement, il s'agit du conjoint survivant.

Par ailleurs, l'indivision peut également être décidée par plusieurs personnes voulant acheter acheter un bien en indivision.

🤷 Mais qu'est-ce qu'un usufruit ?

L'usufruit désigne le « droit d'utiliser et de percevoir les revenus ». Lorsqu'il concerne une bien immobilier, l'usufruit vous confère donc le droit :

• d'occuper le bien immobilier
• de louer le bien immobilier et d'en percevoir les revenus.

L'usufruit est à distinguer de la nue-propriété, qui désigne la propriété sur un bien qui est affecté d'un usufruit.

Autrement dit, le « droit de propriété » dans son entier est la combinaison entre la nue-propriété et l'usufruit.

L'usufruit peut être viager, c'est-à-dire durer jusqu'au décès de son bénéficiaire, ou temporaire, c'est-à-dire qu'il a une durée fixe et prédéterminée.

Attention ⚠️ : il ne faut pas confondre « usufruit » et « droit d'usage et d'habitation ». Autrement que l'usufruit, le droit d'usage et d'habitation est attaché au bénéficiaire, qui pourra alors l'occuper mais pas le louer.

Comment vendre un bien avec usufruit ?

Vente d'un bien avec usufruit

👉 En tant que nu-propriétaire (c'est à dire de propriétaire d'un bien grevé d'un usufruit), vous avez le droit de disposer librement du bien, tant que les droits de l'usufruitier sont respectés.

Autrement dit, vous pouvez ne principe vendre votre nue-propriété, dans la mesure où l'usufruitier garde son droit d'occuper ou de louer le logement à la suite de la vente.

Attention ⚠️ : l'acte qui détermine que l'usufruit revient au bénéficiaire peut contenir une clause qui autorise l'usufruitier à s'opposer à la vente. Dans ce cas, seulement, devrez-vous demander l'accord de l'usufruitier avant la vente de la nue-propriété.

Lors d'une vente de la nue-propriété, l'acquéreur disposera des mêmes droits que le vendeur, c'est-à-dire celui de disposer du bien dans le respect des droits de l'usufruitier. Autrement dit, l'occupation ou la location du bien lui seront interdit.

🏠 Il est néanmoins possible de vendre entièrement un bien à un acquéreur, en lui transférant également les droits de jouissance (c'est-à-dire d'occupation et de location), lorsque nu-propriétaire et usufruitier sont d'accord de vendre chacun leurs droits respectifs.

Dans ce cas, tant l'usufruitier que le propriétaire du bien percevront une partie du prix de vente.

🤝 Cette manœuvre suppose en tout cas un accord entre les différentes parties et ne peut pas être imposée par le nu-propriétaire à l'usufruitier. Tant que l'usufruitier n'est pas d'accord pour abandonner ses droits sur le bien, il pourra les conserver.

Vente d'un bien en indivision

🔦 Lorsque vous détenez un bien en indivision, la vente de ce bien ne peut en principe se faire qu'avec l'accord de la totalité des co-indivisaires.

Si l'un ou plusieurs des co-indivisaires refusent de vendre le bien en question, alors vous pouvez saisir le tribunal judiciaire afin que ce dernier autorise la vente. Pour saisir le juge, vous devez réunir au moins 2/3 des droits indivis.

Quelle est la part de l'usufruitier en cas de vente ?

Lorsque vous vendez l'entière propriété (nue-propriété + usufruit) à un acquéreur avec l'accord de l'usufruitier, ce dernier pourra recevoir une partie du prix de la vente.

🔦 Cette partie est, en principe, déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier :

L'usufruitier a :L'usufruitier percevra :21 ans révolus90 % du prix de la vente31 ans révolus80 % du prix de la vente41 ans révolus70 % du prix de la vente51 ans révolus60 % du prix de la vente61 ans révolus50 % du prix de la vente71 ans révolus40 % du prix de la vente81 ans révolus30 % du prix de la vente91 ans révolus20 % du prix de la ventePlus de 91 révolus10 % du prix de la vente

Bon à savoir 📝 : il s'agit-là d'un barème indicatif duquel vous pouvez vous servir lors de la vente du bien. Néanmoins, vous pouvez également vous mettre d'accord sur un autre montant.

Cet accord doit en tout cas être trouvé entre le nu-propriétaire et l'usufruitier au moment de la vente.