Signer un compromis de vente chez un notaire : ce qu'il faut savoir

L'ESSENTIEL

• Aussi appelé « promesse synallagmatique de vente », le compromis de vente est un contrat conclu entre l’acheteur et l’acquéreur avant la vente effective d’un bien immobilier.
• Le compromis de vente est différent de la promesse de vente en ce qu'il engage les deux parties (vendeur et acheteur), alors que seul le vendeur s'engage dans une promesse de vente.
• Dans le cadre d'un compromis de vente, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation de dix jours.
• Lorsque vous faites appel à un notaire, ce dernier vous demandera le paiement de frais de notaire. Ces frais varient entre 150 € et 300 € pour la rédaction d’un compromis de vente.

Le compromis de vente, aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » est un avant-contrat réalisé avant la vente définitive. Concrètement, l'acheteur s'engage à acheter le bien, et le vendeur s'engage à lui vendre le bien réciproquement.

Même s’il est possible de signer un compromis de vente en présence d'un agent immobilier ou directement entre vendeur et acheteur, la signature devant notaire apporte une véritable sécurité juridique à la transaction.

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente chez un notaire ? Que doit contenir ce document pour être valable ? On vous dit tout sur la rédaction d'un compromis de vente chez un notaire !

Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

Un compromis de vente est ce qu'on appelle un « avant-contrat ». C'est une double promesse :

• le vendeur promet à l'acheteur de lui vendre son bien
• et l'acheteur promet au vendeur d'acheter son bien.

🤝 Les deux parties sont donc engagées. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l'acte de vente doit être signé.

À l'inverse, dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente« ), seul le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non.

💸 En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.

👉 Voici un tableau récapitulatif des différences entre promesse de vente et compromis de vente :

Promesse de venteCompromis de venteQui s'engage ?Le vendeurL'acheteur et le vendeurÀ quoi ?Réserver le bien au profit d'un acheteur spécifique et lui accorder un délai de réflexion, contre le versement d'une indemnité d'immobilisation.Réaliser la transaction dans les conditions convenues par les deux parties.À quel moment de la vente ?Après acceptation de l'offre d'achat.Après acceptation de l'offre d'achat.

Modèle de compromis de vente

📝 Le compromis de vente peut être rédigé soit par acte sous seing privé, soit par acte authentique, c'est-à-dire en faisant appel à un notaire.

Lorsque vous choisissez de faire appel à un notaire, ce dernier va rédiger entièrement le document. Les compromis de vente diffèrent selon les cas, notamment au niveau des conditions suspensives ou du plan de financement. Cependant, il existe un certain nombre d'éléments incontournables que doit obligatoirement contenir un modèle de compromis de vente :

• la désignation complète des parties (noms, prénoms, adresses, coordonnées…)
• la désignation du bien
• les charges et engagements pouvant peser sur le bien (servitudes, hypothèques, location en cours…) ou absence de charges
• un droit de rétractation
• des conditions suspensives (obligatoires ou optionnelles selon chaque situation)
• la date du transfert de propriété (et celle de la jouissance du bien)
• le prix du bien (prix net vendeur), et les modalités de paiement
• et, enfin, les charges annexes (frais d'agence immobilière, frais de notaire).

Certains documents doivent être mis en annexes du compromis de vente par le vendeur. Cela doit permettre à l’acheteur de connaître tous les éléments importants concernant le bien avant de s’engager à l’acheter face au vendeur.

Lorsque vous passez par un notaire pour rédiger le compromis de vente, le vendeur devra directement lui fournir certaines pièces :

• les dossiers de diagnostics techniques (notamment concernant l'amiante, le plomb, le gaz, les termites, les mérules, l'électricité, et les risques naturels, miniers et technologiques)
• et si le lot se situe au sein d’une copropriété, des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années).

Compromis de vente et rétractation

⏳ Dans le cadre d'un compromis de vente, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation de dix jours qu'il peut exercer sans avoir besoin de justifier d'un motif particulier.

Tout acheteur particulier qui achète un logement bénéficie de ce délai de rétractation, que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant notaire. Cela permet à l'acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité.

Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas de ce droit. Une fois le compromis signé, il est engagé à l'égard de l'acheteur et ne peut pas revenir sur sa décision.

Si vous souhaitez vous rétracter, il vous suffit d'adresser un courrier à votre vendeur en recommandé avec accusé de réception l'informant de son souhait de renoncer à la vente. En revanche, si vous ne le faites pas dans les dix jours prévus, vous serez définitivement engagé.

Attention ⚠️ : si le dixième jour du délai tombe un jour férié, la fin du délai est reporté au premier jour ouvrable suivant. En revanche les jours fériés compris dans la période des dix jours sont décomptés normalement.

👉 Notez que si l'acquéreur se rétracte, il doit quand-même s’acquitter des frais de rédaction auprès du notaire : ce dernier doit être rémunéré pour le travail de rédaction qu’il a réalisé.

Compromis de vente notaire : quel prix ?

💰 Lorsque vous faites appel à un notaire, ce dernier vous demandera le paiement de frais de notaire. Ces frais varient entre 150 € et 300 € pour la rédaction d’un compromis de vente.

Il faut donc prévoir la partie qui doit s'acquitter des frais dans le cadre d'un compromis de vente. Ces frais doivent en principe être pris en charge par la personne qui achète le bien immobilier. Néanmoins, une autre répartition des charges peut être établie en cas d’accord avec le vendeur.

💡 Bon à savoir : contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente ne doit pas obligatoirement être enregistré auprès des services fiscaux, mais on peut faire le choix de le faire enregistrer. C’est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu’il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière.

Compromis de vente entre particuliers

Pour réaliser un compromis de vente, vous disposez de deux possibilités différentes :

• vous pouvez faire un acte sous seing privé, c’est-à-dire un acte que vous rédigez ensemble avec votre cocontractant ou avec votre agent immobilier sans avoir recours à un notaire
• vous pouvez également faire appel à un notaire, pour que ce dernier vous rédige un compromis de vente notarié.

Ces deux possibilités engendrent des conséquences équivalentes.

La rédaction d’un compromis de vente sans notaire n’est pas soumise à des règles de formalisme particulières. Néanmoins, il devra contenir certains éléments indispensables au bon déroulement de la vente.

En particulier, il faudra veiller à faire mention des éléments suivants :

• la désignation des parties avec leurs coordonnées
• la description précise du bien (comprenant notamment les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes et les références cadastrales)
• l’existence d’un droit de rétractation qui obligatoirement d’une durée d’au moins 10 jours
• la prise en charge des frais supplémentaires (et notamment des frais d’agence, le cas échéant)
• l’ensemble des mentions légales
• le détail du plan de financement que prévoit l’acheteur
• le prix exact du bien tel qu’il sera à régler au jour de la signature de l’acte de vente
• la situation du logement, relativement à ses servitudes, ses hypothèques, sa situation locative, etc.

Attention ⚠️ : en principe, il s’agit donc d’un engagement définitif à la vente de la maison. Ainsi, une annulation du compromis de vente n’est possible que dans certains cas particuliers.