Est-il possible d'annuler un compromis de vente ?

L'ESSENTIEL

• Le compromis de vente est un avant-contrat régulièrement utilisé lors de transactions immobilières. Il permet d'engager tant le vendeur que l'acheteur de procéder à la vente.
• Si son principal avantage est de rendre définitif la vente du bien, vous avez, en tant qu'acheteur, parfois la possibilité de faire annuler le compromis de vente.
• Vous disposez, d'une part, d'un délai légal de rétractation de 10 jours, dans lequel vous pouvez librement annuler le compromis de vente.
• Par ailleurs, lorsque votre compromis de vente contient une clause suspensive, vous pouvez annuler le compromis de vente si un certain événement ne se produit pas.
• Le vendeur doit alors être informé de l'annulation du compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception.

Vous avez signé un compromis de vente mais ne souhaitez plus acquérir le bien immobilier en question ? Pas de panique : différentes situations vous permettent d'annuler le compromis de vente. Mais de quelles situations s'agit-il exactement ? Quels sont les frais de notaire que vous devrez payer dans ce cas ? Comment rédiger la lettre d'annulation du compromis de vente ? Pas d'inquiétude : on vous explique tout ce qu'il faut savoir !

Annulation du compromis de vente par l'acheteur

On appelle compromis de vente un avant-contrat dans le processus de vente d'un bien immobilier. Il est signé par le vendeur et l'acheteur du bien, après l'offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique, ou acte définitif de vente chez le notaire.

💡 A la différence d'une promesse de vente, tant le vendeur que l'acheteur sont engagés par le compromis de vente :

• le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis
• l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien.

Il s'agit en principe d'un acte définitif. Cependant, dans certaines situations, vous pouvez, en tant qu'acquéreur, annuler le compromis de vente lorsque vous ne souhaitez plus acheter le bien en question.

Bon à savoir 📝: même avant la signature du compromis, il peut arriver que vous soyez engagé à l'achat envers le vendeur. Effectivement, l'offre d'achat que vous adressez à l'acquéreur à la suite de son offre de vente suffit déjà pour constituer un engagement ! Dans ce cas, d'autres règles d'annulation valent.

Annulation durant le délai de rétractation du compromis de vente

📅 Dès lors que vous avez signé un compromis de vente, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours.

Ce délai de rétractation est valable pour tout compromis de vente : il est impossible d'en réduire la durée ou de vous priver de son bénéfice.

🙅‍♂️ Au cours de ce délai, qui ne bénéficie qu'à l'acheteur, vous disposez de la possibilité d'annuler librement et sans besoin de justification le compromis de vente que vous avez signé.

Vous pouvez donc revenir sur vos engagements, et ce sans que le vendeur puisse vous demander une réparation financière pour votre désistement.

Bon à savoir 📝: ce délai démarre en principe au jour de la signature du compromis de vente. Cependant, cette date de départ est retardée lorsque certains documents, obligatoirement annexés à tout compromis de vente (par exemple, le diagnostic immobilier), sont manquant.

Dans ce cas, le début du délai de rétractation est suspendu et ne démarre qu'au jour où toutes les annexes vous ont été transmises.

📩 Pour exercer votre droit de rétractation, vous devez envoyer au vendeur un courrier recommandé avec accusé de réception, faisant clairement mention de votre volonté d'annuler le compromis de vente.

Annulation du compromis de vente pour clause suspensive

⏳ La plupart des compromis de vente contiennent des clauses suspensives. Ces clauses suspensives sont généralement liées à un événement, dont la non-survenance vous permet d’annuler le compromis de vente sans sanction financière.

Si l'un des événements prévus par une clause suspensive ne se réalise pas, alors vous avez la possibilité d'annuler le compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception.

🔦 Les clauses de suspension les plus courantes sont les suivantes :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• l’obtention d’un permis de construire ;
• la réalisation d’une vente immobilière en cours, sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction ;
• l’absence de préemption de la mairie ;
• l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
• la purge des hypothèques par le vendeur ;
• l’absence de servitude.

Annulation non-justifiée du compromis de vente

⚠️ Il est important de noter que lorsque vous avez signé un compromis de vente, mais que vous refusez de procéder à l'achat hors délai de rétractation ou clause suspensive, alors vous serez potentiellement tenu d'indemniser le vendeur en raison de l'engagement que vous avez rompu.

Effectivement, il est possible que votre compromis de vente comporte une clause pénale ou qu'il prévoit un dépôt de garantie. Dans ce cas :

• vous serez contraint de payer la somme indiquée dans votre compromis de vente
• le vendeur pourra garder le dépôt de garantie que vous lui avez versé.

👨‍⚖️ Si vous n'avez pas versé de dépôt de garantie et que le compromis de vente ne prévoit pas de clause pénale, le vendeur pourra saisir le juge du tribunal judiciaire pour soit forcer l'exécution de la vente, soit obtenir le versement de dommages-intérêts.

Quels frais de notaire en cas d'annulation de vente ?

🤷 Lorsque vous préparez la signature d'un compromis de vente, deux possibilités s'offrent à vous :

• vous pouvez rédiger seul le compromis de vente et signer le compromis de vente par acte sous seing privé, c'est-à-dire sans faire appel à un notaire
• vous pouvez faire appel à un notaire afin que le compromis de vente soit un acte notarié.

Or, lorsque vous faites appel à notaire, vous devez en tant qu'acheteur prendre en charge les frais de notaire. Pour un compromis de vente, ces frais varient généralement entre 150 € et 300 €.

Attention ⚠️: vous ne pourrez pas récupérer ces frais en cas d'annulation du compromis de vente.

La lettre d’annulation du compromis de vente

L'annulation du compromis de vente doit être adressée au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.

✍️ Il doit impérativement contenir :

• votre nom, prénom et adresse
• la date de la signature du compromis de vente
• l'adresse du bien concerné
• la raison de votre rétractation : l'usage de votre droit de rétractation, le réalisation d'une clause suspensive …
• le cas échéant, la demande de remboursement du dépôt de garantie que vous avez versé au vendeur dans le délai légal de 21 jours
• votre signature.