Signer un compromis de vente sans notaire : ce qu'il faut savoir

L'ESSENTIEL

• En cas d'accord commun avec le vendeur, vous pouvez vous passer du notaire pour rédiger et signer un compromis de vente.
• Cependant, le recours à un notaire est à privilégier car son appui garantie une transaction plus sécurisée et plus rapide.
• Si vous voulez signer le compromis sans notaire, il faut veiller à ce que le compromis respecte les exigences de formalités et comporte toutes les mentions obligatoires.
• À défaut, le compromis de vente risque d'être invalide.
• Lorsque le paiement d'un acompte est prévu par le compromis de vente, vous pouvez verser le montant prévu à une personne tierce.

Dans le cadre d’un achat immobilier, vous devez souvent procéder à la signature d’un compromis de vente avant l’achat définitif. Vous voulez savoir s’il est possible de le signer sans avoir recours à un notaire ? Quels sont les documents à fournir ? Comment garantir la sécurité du paiement de l'acompte ? Pas d’inquiétude, on répond à vos questions !

Est-il obligatoire de passer par un notaire pour un compromis de vente ?

📝 Un compromis de vente est un avant-contrat, établi avant la signature de l’acte authentique de vente. À la différence de la promesse de vente, une fois signé, le compromis de vente crée une relation contractuelle qui lie les deux parties : le vendeur s'est engagé à vendre son bien alors que vous vous êtes engagé de l’acheter.

Vous ne pouvez renoncer à la vente que dans deux hypothèses : soit vous invoquez une clause suspensive prévue par le compromis, soit vous exercez votre droit de rétractation légal dans un délai de 10 jours.

⚖️ Dans la majorité des cas, les acheteurs font appel à un notaire pour que ce dernier se charge du compromis de vente. L'aide d'un notaire permet de sécuriser davantage la transaction immobilière.

🙋‍♂️ Si le recours au notaire est indispensable pour établir un acte authentique de vente, ce n’est pas le cas pour un compromis de vente. En effet, il est tout à fait légal de ne pas faire appel à un notaire pour signer le compromis de vente. On parle alors d’un acte sous seing privé, autrement dit d'un acte rédigé et signé par les parties elles-mêmes.

Bon à savoir : vous pouvez également confier la rédaction du compromis à une personne-tierce ou à un agent professionnel.

Quels sont les documents à fournir pour un compromis de vente sans notaire ?

Quelle qu’en soit la raison, lorsque vous voulez rédiger et signer un compromis sans notaire, vous devez vous assurer que le compromis comporte toutes les mentions obligatoires et respecte les contraintes de forme.

📝 Il doit comporter toutes les mentions relatives à la vente définitive du bien, notamment :

• vos coordonnées et celles du vendeur
• le prix du bien vendu et le mode de paiement
• un descriptif détaillé du bien vendu
• les clauses suspensives (si vous vous mettez d’accord avec le vendeur, vous pouvez, à titre d’exemple, introduire une clause prévoyant une possibilité d’annulation de la vente en cas de non-obtention d’un crédit immobilier)
• l’existence d’une hypothèque, d’une copropriété, etc.
• l'origine du bien vendu (par exemple, date du précédent acte de vente, nom du dernier propriétaire, etc.).

Dossier de diagnostic technique

🏡 En plus, depuis 2014, la liste des documents à annexer à l’acte est devenue plus longue. Le vendeur doit compléter un dossier de diagnostic technique comprenant les documents suivants :

• un constat de risque d’exposition au plomb (pour les immeubles situés dans les zones déjà contaminées ou susceptibles de l’être)
• le diagnostic termite et mérule (pour les immeubles situés dans les zones déjà contaminées ou susceptibles de l’être)
• le diagnostic amiante ou état amiante (obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est acquis avant le 1^er juillet 1997)
• état de l’installation de gaz ainsi que de l’installation intérieure d’électricité (pour les parties privatives des immeubles qui datent de plus de 15 ans)
• état des risques naturels, miniers et technologiques (pour les immeubles situés dans les zonez couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, des risques naturels prévisibles ou de sismicité).

Documents à fournir par le vendeur si le bien est situé dans une copropriété

🏘️ Lorsque le bien vendu se trouve au sein d’une copropriété, les vendeurs doit vous fournir :

• les documents relatifs à l’organisation de la copropriété
• le carnet d’entretien de l’immeuble
• les documents concernant la situation financière de la copropriété.

Comment payer l’acompte dans un compromis de vente sans notaire ?    

💰 Dans la plupart des cas, la signature d’un compromis de vente s’accompagne de versement d'un dépôt de garantie, appelé acompte ou indemnité d’immobilisation. La somme que vous devez verser au vendeur se situe en général entre 5% à 10% du prix du bien.

Le versement de l’acompte ne constitue pas une obligation légale. Cependant, il est quasiment systématique dans la pratique.

🤔 Dans le cadre d’un compromis de vente sans notaire, vous disposez de deux options pour payer l’acompte :

• vous pouvez verser la somme directement au vendeur : cette option présente un certain risque, dans la mesure où, en cas de conflit, il peut s'avérer diffficile d'obtenir la restitution de l'acompte, notamment en cas de mauvaise foi du vendeur
• vous pouvez également mettre cette somme sous séquestre: effectivement, vous pouvez la confier à un agent immobilier ou à un notaire, qui se charge de la consigner jusqu’à la finalisation de la vente.