Quels recours pour la non-restitution d'une caution ?

L'ESSENTIEL

• La caution est une forme de garantie financière que vous demande le propriétaire du logement que vous louez.
• Cette garantie peut être utilisée par le propriétaire lorsque vous ne payez pas le loyer ou que vous avez dégradé le logement pendant son occupation.
• Pour récupérer votre dépôt de garantie, vous devez tout d'abord adresser un courrier au bailleur.
• S'il refuse de vous rendre votre caution, en tout ou partie, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation, qui tente de trouver un accord à l'amiable dans un délai de 2 mois.
• Vous pouvez également demander au juge de résoudre votre litige. Pour cela, adressez-vous au Tribunal judiciaire le plus proche du lieu de votre logement.

Généralement, lorsque vous signez un contrat de location d'un logement, une caution vous est demandée. Or, le propriétaire doit en principe vous rendre cette caution à la fin de votre contrat de bail. Comment réagir si ce n'est pas le cas ? Est-il possible de régler le litige à l'amiable ? On vous explique quels sont vos recours et comment les mettre en oeuvre.

Quel est le délai de restitution d'une caution ?

🏠 Le « dépôt de garantie », plus connu sous le nom de caution, est une garantie financière que peut exiger un propriétaire bailleur lorsqu’il contracte un bail avec un locataire.

Le but de cette caution est de couvrir les éventuels manquements aux obligations du locataire (par exemple, le paiement du loyer ou des charges locatives, le fait de causer des dommages au bien en location).

💸 Cependant, si, en tant que locataire, vous n’êtes coupable d’aucun manquement à vos obligations, le propriétaire bailleur devra vous restituer votre dépôt de garantie. Cette restitution est par ailleurs soumise à des conditions légales très strictes.

Depuis la loi ALUR de 2014, on distingue ainsi 2 cas de figure :  

👉 Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée :

Dans ce cas, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d'un mois à compter du jour de la remise des clés.

👉 Lorsque des travaux doivent être effectués à la suite de dégradations :

Dans ce cas, le délai de restitution est fixé à 2 mois.

Par ailleurs, en cas de retard pour restituer la caution, le propriétaire s'expose à des dommages et intérêts. En effet, ce dernier peut être amené à payer une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Comment récupérer son dépôt de garantie ?

📨 En tant que locataire, vous devez tout d'abord adresser un courrier au bailleur. Dans ce courrier, vous devrez demander la remise du dépôt de garantie.

C’est au propriétaire qu’il revient de vous restituer le dépôt de garantie. Vous ne pourrez pas demander la restitution à l’agence immobilière qui a géré la location.

A noter 📝 : s’il s’agit d’une colocation, le propriétaire ne devra vous remettre qu’une part de la caution.

Par ailleurs, le propriétaire pourra déduire certaines sommes de votre dépôt de garantie. Par exemple :

• les loyers ou charges impayés ;
• les frais des réparations liées à des dégradations du logement.

Dans ce cas, le propriétaire-bailleur ne devra vous rendre que le montant restant de votre caution, après déduction de ces sommes.

Attention ⚠️: la vétusté doit être prise en compte lors du constat des dégradations du logement.

Alors, vous pouvez exiger que le propriétaire vous transmette des justificatifs écrits des sommes retenues. Il devra fournir la preuve de la nécessité de ces retenues.

📫 En l'absence de justification, vous avez le droit de lui réclamer le paiement du restant des sommes. Pour cela, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire.

Dans ce courrier, pensez à lui fixer un délai, à l'expiration duquel vous entamerez une action en justice. Cela l'incite à répondre à votre demande.  

Comment anticiper la non-restitution de caution en cas de dégradations dans l'appartement ?

Pour prévenir efficacement la non-restitution de caution en cas de dégradations, plusieurs mesures juridiques peuvent être prises. D'abord, un état des lieux d'entrée et de sortie approfondi est primordial.

Ces documents juridiques détaillés décrivent l'état du logement à votre arrivée et départ, permettant d'éviter des litiges ultérieurs sur d'éventuelles dégradations.

De plus, il est conseillé de prendre des photos claires de tous les dommages existants lors de l'emménagement, lesquelles constitueront des preuves visuelles en cas de désaccord.

Ensuite, en cas de dégradation durant votre séjour, informez rapidement le propriétaire par écrit, préférablement via un courrier recommandé avec accusé de réception pour garder une trace formelle.

Si vous effectuez des réparations, gardez tous les reçus et factures, ceux-ci justifieront vos dépenses et pourront être utilisés pour demander une compensation.

A noter 📝 : Pensez à souscrire une assurance habitation qui couvre les dommages accidentels, cela peut vous protéger contre la retenue de votre caution.

En adoptant ces stratégies, vous augmentez vos chances de récupérer votre dépôt de garantie malgré d'éventuelles dégradations.

Quels recours pour caution non rendue ?

Tenter une conciliation

🧘 Si le propriétaire refuse de vous restituer votre dépôt de garantie ou que vous n’êtes pas d’accord avec les montants retenus, vous pouvez essayer de régler votre litige à l’amiable.

Pour cela, il faut saisir une Commission de conciliation. Vous pouvez notamment vous adresser à la commission départementale de conciliation.

Bon à savoir 📝: il ne s’agit pas d’une étape obligatoire. Vous pouvez également vous adresser directement au Tribunal judiciaire pour récupérer votre dépôt de garantie. Cependant, cette possibilité constitue généralement une solution plus rapide et moins onéreuse que le recours au tribunal.

Pour saisir la Commission Départementale de Conciliation, vous devrez simplement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au secrétariat de la commission la plus proche de votre logement. La saisine de cette commission est gratuite.

Cette lettre devra notamment contenir les éléments suivants :

• votre identité ;
• l’identité de votre bailleur ;
• une photocopie du bail ;
• tout autre document utile à la compréhension de votre litige, tels que des courriers ou échanges de mails, états des lieux d’entrée et de sortie, photos des prétendues dégradations…

🗓️  La commission vous donnera alors son avis au plus tard 2 mois après la réception de votre demande. Si l’avis vous permet de trouver un accord avec le propriétaire, la commission vous transmet une conciliation. Cette conciliation vous engage alors, à la manière d’un contrat conclu avec le propriétaire.

En revanche, si aucun accord n’a pu être trouvé avec le propriétaire, la commission vous transmet un document qui indique son avis et explique les points de désaccord. Cet accord pourra notamment être utilisé dans l’hypothèse d’une procédure judiciaire.

Saisir le Tribunal judiciaire

👨‍⚖️ Si aucun accord n’a pu être trouvé entre le propriétaire et vous concernant votre dépôt de garante, vous pouvez saisir un juge. Le juge peut alors décider si le propriétaire doit vous rembourser ou non.

Pour saisir le juge, vous disposez d’un délai de 3 ans. Vous devez porter votre action devant le Tribunal judiciaire le plus proche de votre logement.