L'ESSENTIEL
- Dans le cadre d'une succession, la propriété d'un même bien peut être partagé entre les héritiers. Chaque héritier a alors le droit d'utiliser les biens indivis.
- Lorsqu'un seul des héritiers utilise le bien, de façon exclusive et privative, les autres propriétaires du bien peuvent lui réclamer une indemnité d'occupation.
- Le montant de cette indemnité doit être fixé, en principe, à l'amiable entre les indivisaires.
- En cas de conflit sur les modalités de l'occupation ou sur le montant de l'indemnité d'occupation, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal judiciaire.
- Par ailleurs, vous avez toujours le droit de quitter l'indivision : en cas d'accord entre les héritiers, vous pouvez vendre le bien et, à défaut d'accord, vous pouvez vendre vos parts d'indivision.
Vous avez hérité d'un bien immobilier en indivision avec d'autres héritiers, mais l'un deux occupe le bien à titre habituel ? Dans ce cas, vous avez la possibilité de lui demander le paiement d'une indemnité d'occupation. Mais dans quels cas pouvez-vous demander une telle indemnité ? Et comment est-elle calculée ? Avez-vous un moyen de récupérer le bien immobilier ? Pas d'inquiétude : on vous explique ce que vous devez savoir !
Quand peut-on demander une indemnité d'occupation ?
L'indivision successorale
Lorsqu'un bien est en indivision, c'est-à-dire lorsque plusieurs personnes s'en partagent la propriété, chacun des indivisaires a en principe le droit d'utiliser le bien.
Bon à savoir 📝 : si l'utilisation du bien est permise à chacun des indivisaires, certaines décisions (telle que par exemple la vente du bien), ne peuvent être prises que d'un commun accord entre les indivisaires.
Dans le cadre d'une succession, régulièrement les héritiers se trouvent en indivision pour l'ensemble des biens de la succession.
📅 En principe, il ne s'agit que d'un état temporaire et transitoire, qui doit durer jusqu'au partage des biens (qui a lieu lors du règlement de la succession entre les héritiers), qui constitue l'une des démarches à accomplir dans le cadre du décès d'un proche.
L'indemnité d'occupation
🏡 Cependant, et en particulier lorsqu'il s'agit d'une indivision successorale, il peut alors arriver que le bien immobilier faisant l'objet de la succession est occupé exclusivement par l'un des héritiers.
Or, le Code Civil prévoit que lorsque l'un des héritiers occupe seul le logement du défunt, ce dernier est tenu de verser aux autres héritiers une indemnité d'occupation. Cette indemnité d'occupation doit alors être versée régulièrement jusqu'au jour du partage des biens.
Attention ⚠️ : cette indemnité d'occupation ne peut être réclamée par les autres héritiers que dans la mesure où rien d'autre n'est prévu (par testament ou par la convention d'indivision par exemple).
L'occupation exclusive par l'un des héritiers
🤷 Mais quand le bien est-il occupé exclusivement par l'un des héritiers ?
L'occupation par un seul des héritiers n'implique pas forcément que cet héritier habite à titre habituel dans le bien. Il suffit effectivement qu'il détient seul les clés du bien, même sans y résider.
💡 L'indemnité d'occupation peut donc être demandée dès lors que les autres héritiers n'ont pas accès au bien et qu'ils ne peuvent pas l'utiliser convenablement.
Cette indemnité peut être également être demandée pour une occupation passée. Effectivement, il s'agit d'une indemnité soumise à une prescription de 5 ans.
Comment se calcule l'indemnité d'occupation ?
🤝 En principe, l'indemnité d'occupation d'un bien en indivision doit être fixée à l'amiable. Autrement dit, les indivisaires doivent trouver un accord ensemble sur le montant et les modalités de versement de l'indemnité d'occupation.
Néanmoins, en cas de conflit, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal judiciaire. Le juge pourra alors fixer le montant de l’indemnité d’occupation. Il s'appuie, pour cela, notamment sur la valeur locative du bien ou des expertises.
Bon à savoir 📝 : vous avez également la possibilité de renoncer à l'indemnité d'occupation. Pour cela, l'accord de l'ensemble des héritiers est nécessaire.
Comment récupérer une maison en indivision ?
🏠 En principe, chacun des indivisaires doit pouvoir utiliser le bien en indivision. Si ce n'est pas le cas, et que cette situation ne vous convient pas, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal judiciaire.
Le juge pourra effectivement prononcer l'expulsion de l'occupant du bien, s'il considère que ce dernier nuit à l'intérêt de l'indivision.
Bon à savoir 📝 : vous disposez également d'autres moyens de vous défaire du bien en indivision. Vous pouvez effectivement sortir de l'indivision successorale par différents moyens :
👉 Vous pouvez vendre vos parts de l'indivision :
Il peut arriver que vous souhaitiez sortir de l'indivision, mais que les autres héritiers souhaitent poursuivre l'indivision. Dans ce cas, vous pouvez leur proposer le rachat de vos parts d’indivision.
S'ils refusent d'acheter vos biens, vous avez la possibilité de proposer le rachat de vos parts à des personnes extérieures à l'indivision.
Attention ⚠️ : il s'agit d'une procédure très encadrée par la loi. Vous devez ainsi, pour cela, avoir recours à un notaire qui encadre le processus de vente.
👉 Vous pouvez vendre le bien :
Si tous les héritiers sont d'accord, vous avez également la possibilité de vendre le bien en indivision.
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