Les charges locatives : qui paye quoi ?

L'ESSENTIEL

• Les « charges locatives » désignent toutes les charges relatives à un logement en location.
• C'est au propriétaire d'avancer ces charges. Il peut ensuite en demander le remboursement au locataire.
• Deux façons différentes permettent d'organiser le paiement des charges : des provisions avec régularisation annuelle ou un forfait.
• Le locataire ne doit payer que les charges « récupérables ». Les autres dépenses restent à la charge du propriétaire.
• En cas de désaccord sur le montant des charges, le locataire doit tout de même procéder au paiement. Il pourra en revanche le contester par la suite.

Si vous êtes locataire d'un logement, le propriétaire de ce logement risque de vous demander le paiement des « charges locatives ». C'est ainsi que sont désignées les dépenses du propriétaire relatives au logement, qui vous profitent directement. Mais quelles sont les charges pour lesquelles le propriétaire peut vous demander le paiement ? Que faire si ces charges sont abusives ? Combien de temps doit-il vous laisser pour payer ces charges ? Pas d'inquiétude : on vous explique tout ce que vous devez savoir !

Charges locatives : définition

Paiement des charges locatives par le propriétaire

💡 Les « charges locatives » désignent toutes les charges relatives à un logement en location. Ces charges sont généralement payées dans un premier temps par le propriétaire du logement. Cependant, ces dépenses profitent directement au bénéficiaire du bail.

Ainsi, le propriétaire du logement peut « récupérer » ces charges auprès du locataire, qui doit les rembourser au propriétaire. C'est pour cette raison que ces charges sont aussi appelées « charges récupérables ».

Remboursement des charges locatives par le locataire

👉 Ce remboursement peut se faire de différentes manières :

• Paiement par provisions avec régularisation annuelle

Le paiement par « provisions » consiste en un paiement régulier (en principe, chaque mois avec le paiement du loyer) d'une avance d'un même montant. Le montant de ces avances peut être déterminé par référence aux années précédentes ou encore du budget prévisionnel si le logement est situé dans une copropriété.

Dans cette hypothèse, les charges seront régularisées une fois par an, afin de tenir compte des charges locatives réelles. Une comparaison est alors effectuée entre les sommes déjà payées par le locataire (les « provisions ») et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. En revanche, si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions, le propriétaire peut demander le paiement d'un complément au locataire.

• Paiement par forfait

Le montant total des charges locatives doit, dans ce cas, être inscrit dans le bail. Ce « forfait » est alors à payer en totalité par le locataire.

Il ne peut néanmoins pas être modifié par la suite et ne prend pas en compte les dépenses réelles.

À noter que ce forfait ne peut pas être manifestement disproportionné. Il doit être évalué en tenant compte, par exemple, du montant de charges appliqué au précédent locataire.

Attention ⚠️ : lorsqu'il s'agit d'une location vide, le paiement des charges ne peut se faire que par provisions avec régularisation annuelle.

Autrement, lorsqu'il s'agit d'un bail meublé, vous pouvez choisir entre les deux possibilités. La possibilité choisie doit alors impérativement être indiquée dans le bail (c'est ainsi que l'on appelle le contrat de location).

Les charges locatives récupérables

Les charges locatives récupérables doivent être remboursées au propriétaire par le locataire : cela fait partie de ses obligations du bail. Pour cela, il est important de savoir quelles charges sont effectivement des charges récupérables. Les charges non récupérables restent alors à la charge du propriétaire.

🔎 Voilà comment s'organise le partage des charges :

Les charges récupérables ✔️Les charges non-récupérables ❌– Taxe de balayage
– Taxe des ordures ménagèresLe remplacement des tuiles, gouttières, cheminées, balcons, terrasses, volets, portesLes produits consommables :
– Electricité
– Eau chaude
– Eau froide
– Produits d’entretien et d’hygiène
– AmpoulesLes charges qui valorisent l'immeuble ou le bien (par exemple : un ravalement de façade)  

Les charges liées à la gestion du bien (exemple : honoraires du syndicat de copropriété)Les dépenses d’entretien et les réparations des parties communes :
– La fourniture de produits d’entretien (balais et petit matériel, sel)
– L’entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures
– La réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
– Les frais de personnel d’entretienLa maintenance de l’ascenseur doit être partagée entre propriétaire et locataire  

Les dégradations occasionnées par la vétusté du logement, des vices de construction, de malfaçon ou encore des éventuels cas de force majeureAu maximum 75 % du salaire du concierge, dès lors qu’il effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles.25 % du salaire du concierge au moins doivent rester à la charge du propriétaire.

Bon à savoir 📝 : retrouvez ici le tableau de répartition des charges à télécharger.

Par ailleurs, lorsque des espaces extérieurs existent, les dépenses d'exploitation et d'entretien des éléments suivants sont considérées comme des charges récupérables. Cela concerne notamment :

• les voies de circulation
• les aires de stationnement
• les abords des espaces verts
• ainsi que les équipements de jeux pour enfants.

Régularisation des charges locatives : quel délai ?

Si le bail prévoit le paiement des charges locatives par provision, une régularisation des charges locatives doit être effectuée au moins une fois par an.

Effectivement, lors de cette régularisation, deux situations sont à distinguer :

• les provisions sont supérieures aux dépenses réelles : alors, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire
• les dépenses réelles sont supérieures aux provisions : alors, le propriétaire peut demander le paiement d'un complément au locataire.

📅 Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit impérativement communiquer au locataire certaines informations :

• le décompte des charges locatives, listées par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…)
• si le logement est situé dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires
• une note d'information sur le mode de calcul lié au chauffage et à la production d'eau chaude.

Une fois ces informations transmises, la régularisation peut être exigée par le propriétaire avec le prochain loyer.

Par ailleurs, si la régularisation des charges n'a pas été faite avant le 31 décembre l'année qui suit la date d'exigibilité, le locataire a la possibilité d'échelonner le paiement sur une période de 12 mois.

Vous avez des difficultés à payer vos charges ? 🤷 Vous avez alors la possibilité de demander au propriétaire des délais de paiement. Par ailleurs, différentes aides vous sont proposées en cas de loyers impayées !

Charges locatives abusives

Par ailleurs, il est important pour le locataire de vérifier, une fois que le propriétaire lui a transmis les informations sur la régularisation des charges, que ces dépenses soient justifiées.

Dès lors, si l'un des points ne semble pas cohérent au locataire, il a la possibilité de demander au propriétaire des justificatifs relatifs à ces dépenses.

Bon à savoir 📝 : en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble un terrain d'entente. Le recours à un conciliateur de justice est gratuit.

Si le différend n'a pas pu être résolu de cette façon, le propriétaire ou le locataire peuvent saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement.

⚠️ Mais attention : même en cas de contestation, le locataire ne peut pas refuser de payer les charges demandées par le propriétaire. Effectivement, il doit dans un premier temps s'acquitter des charges locatives et, dans un second temps, les contester. Ce n'est qu'après la contestation qu'il pourra récupérer la part abusive auprès du propriétaire.