Promesse de vente d’un terrain : les points clés

L'ESSENTIEL

• La promesse de vente d’un terrain est une convention par laquelle le vendeur s’engage à réserver la vente d’un terrain au bénéficiaire de la promesse.
• Le vendeur peut décider de lever l’option s’il souhaite procéder à l’achat.
• La promesse de vente doit comporter certains éléments obligatoires pour être valable, par exemple : les coordonnées du vendeur et de l’acheteur, le prix du terrain, sa durée de validité, etc.  
• Des règles particulières s’appliquent selon que le terrain est en lotissement ou hors lotissement.
• Par exemple, en cas de vente portant sur un terrain isolé (hors lotissement), la loi n'accorde pas un délai de rétractation à l'acheteur.

Vous avez trouvé un terrain qui répond à vos attentes et le propriétaire vous a fait parvenir une promesse de vente, mais vous ne savez pas ce que cela implique ? Vous hésitez à signer ce document, car vous n’êtes pas sûr.e de pouvoir obtenir un prêt immobilier ? Ne vous en faites pas, voici les points clés sur la promesse de vente d’un terrain. 

Qu’est-ce qu’une promesse de vente d’un terrain ?

📝 Après l’offre d’achat et avant l’acte de vente définitif, vous pouvez être amené à signer une promesse de vente ou un compromis de vente.

En langage courant, la promesse de vente désigne la promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’un avant-contrat qui précède à l’acte authentique de vente. Elle a pour objectif d’établir les conditions dans lesquelles la vente définitive s’effectuera.

🙋 À la différence d’un compromis de vente, la promesse de vente unilatérale n’engage que le vendeur du bien.

La promesse de vente d’un terrain peut être signée entre l’acheteur et le vendeur (on parle alors d’un acte sous-seing privé) ou devant un notaire. Cependant, lorsque la durée de validité de la promesse de vente est supérieure à 18 mois, l’acte de la promesse de vente doit être établi par un notaire.

🔦 Avant d’entrer dans les détails du contenu de la promesse de vente pour un terrain, il convient de distinguer deux types de terrain :

• les terrains en lotissement
• les terrains isolés, ou hors lotissement.

⚠️ Pour être considéré comme un terrain en lotissement, le terrain doit être :

• constructible : il faut s’assurer notamment que le sous-sol est apte à supporter une future construction
• viabilisé : autrement dit, le terrain est raccordable aux réseaux d’eau potable, d’électricité, de téléphone, etc.
• délimité : il faut alors que le terrain soit délimité par un acte de bornage. Il s’agit des repères matériels qui permettent de faire respecter les limites de propriété.

Comment rédiger une promesse de vente pour un terrain ?

📎 Que ce soit pour un terrain en lotissement ou un terrain isolé, la promesse de vente doit comporter les mentions suivantes :

• coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• description détaillée du terrain et sa superficie
• état des hypothèques ou servitudes s’il y a lieu
• clauses suspensives ou résolutoires de vente s’il y en a : par exemple, la promesse peut prévoir que la vente se réalisera sous certaines conditions. Par exemple : obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.
• durée de la promesse de vente
• date limite de la signature de l’acte de vente définitif
• prix du bien et modalités de financements
• délai de livraison du terrain
• montant de l’indemnité d’immobilisation

🔦 Le vendeur doit également joindre à l’annexe les documents ci-dessous :

• diagnostic état des risques et pollutions lorsque le terrain est exposé aux risques. En cas de doute, vous pouvez vous référer à cette carte interactive.
• étude de sol : obligatoire lorsque le terrain se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse ou à la réhydratation des sols
• dossier de diagnostics techniques. 
• étude des nuisances sonores aériennes : lorsque le terrain se situe dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit. 👇

Même si la promesse de vente a été signé entre particuliers, vous devez l’enregistrer auprès du centre des impôts dans les 10 jours calendaires qui suivent la signature.

Promesse de vente d’un terrain agricole 

⚠️ Lorsque la promesse de vente porte sur un terrain agricole (autrement dit un terrain hors lotissement), vous serez obligé d’aller au bout de la transaction une fois la promesse de vente signée.

Cependant, en cas de commun accord, il est possible de prévoir une clause dans la promesse de vente prévoyant la possibilité d’un droit de rétraction.

💰 Comme pour tout avant-contrat, au moment de la signature de la promesse de vente, le vendeur peut demander à l’acheteur une somme d’argent. Il ne s’agit pas d’un paiement obligatoire, mais il permet à l’acheteur d’exprimer sa volonté de mener à bien une transaction. 

Bon à savoir : en cas de promesse de vente dont la durée de validité dépasse 18 mois, cette indemnité représente au moins 5 % du prix du terrain.

Promesse de vente d’un terrain en lotissement

🔦 Lorsque la vente porte sur un terrain en lotissement, il faut s’assurer que les deux conditions ci-dessous soient remplies. À défaut, la vente ne peut pas avoir lieu :

• le lotisseur (le propriétaire du terrain) a obtenu un permis d’aménager. Il s’agit d’une démarche administrative qui permet à l’administration de contrôler les aménagements réalisés sur un terrain
• le lotisseur doit avoir effectué tous les travaux prescrits par le permis d’aménager, sauf en cas d’autorisation expresse de l’administration.

📝 En plus, des informations supplémentaires doivent figurer sur la promesse de vente :

• règlement de lotissement
• cahier des charges du lotissement s’il y en a
• existence du bornage.

😊 Bon à savoir : contrairement à l’achat d’un terrain isolé, en cas d’achat d’un terrain en lotissement, vous bénéficiez automatiquement d’un droit de rétraction. Vous pouvez alors revenir sur votre engagement dans les 10 jours qui suivent la signature de la promesse de vente.

📮Pour cela, vous devez informer le vendeur de votre rétractation de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, le vendeur est tenu de vous restituer l’indemnité d’immobilisation dans un délai de 21 jours. 

🔦 Qu’est-ce qu’une promesse de vente d’un terrain ? Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage à vendre son terrain à une personne déterminée et à un prix fixe. En savoir plus

🙋 Quelle sont les particularités pour la promesse de vente d’un terrain isolé ? Lorsque la vente porte sur un terrain isolé, l’acheteur ne bénéficie pas d’un droit de rétraction. En savoir plus

📎 Quelles sont les annexes à joindre à la promesse de vente d’un terrain ? Le diagnostic état des risques et pollutions, l’étude de sol, le dossier de diagnostics techniques, l’étude des nuisances sonores aériennes. En savoir plus