La clause résolutoire : comment rompre le bail d'habitation ?

L'ESSENTIEL

• La clause résolutoire permet au propriétaire de demander plus facilement et plus rapidement l'expulsion du locataire.
• Elle peut avoir lieu dans 4 cas : lorsque le locataire n'a pas payé son loyer ou ses charges, lorsqu'il n'a pas payé son dépôt de garantie, lorsqu'il n'a pas souscrit à une assurance contre les risques locatifs ou lorsqu'il cause des troubles du voisinage.
• En fonction du cas, le bailleur devra suivre des procédures différentes pour mettre en oeuvre la clause résolutoire.
• Sa mise en oeuvre devra dans tous les cas être demandée devant un tribunal.
• Le juge peut refuser de mettre en oeuvre la clause, si des circonstances particulières le justifient.

Une clause résolutoire se trouve dans votre contrat de bail, mais vous ne savez pas ce qu'elle signifie pour vous ? Vous souhaitez connaitre la démarche pour la mettre en oeuvre ? On vous dit tout ce qu'il faut savoir sur la clause résolutoire dans le contrat de bail ! 😃

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?

💡 La clause résolutoire permet au propriétaire de demander plus facilement et plus rapidement l'expulsion du locataire qui ne respecte pas l'une de ses obligations. ❌

⚖️ Effectivement, cette clause a pour effet de faciliter les démarches et d'accélérer la procédure du propriétaire qui demande l'expulsion de son locataire : elle lui permet de demander directement au juge la résiliation automatique du contrat de bail.

Bon à savoir 🔦 : sans clause résolutoire, l'expulsion d'un locataire est également possible. Dans ce cas, les juges doivent évaluer si la demande d'expulsion par le propriétaire est légitime. Le juge ne prononcera notamment pas l'expulsion du locataire si ses ressources financières l'exigent. La clause résolutoire permet de contourner cette procédure.

👉🏻 La clause résolutoire peut prévoir 4 cas dans lesquels elle s'applique :

• le locataire n'a pas payé son loyer ou ses charges ❌💰 ;
• il n'a pas payé son dépôt de garantie ❌💵 ;
• le locataire n'a pas souscrit à une assurance contre les risques locatifs ❌📃 ;
• il ne respecte pas l'obligation d'occuper paisiblement le logement ❌🥳.

A noter 📝 : pour pouvoir s'appuyer sur ce dernier cas, il faut une décision de justice qui constate les troubles du voisinage.

Attention ⚠️ : ce sont les seuls cas qui permettent de demander la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire. Aucune autre raison ne peut être prévue dans le contrat de bail.

Clause résolutoire et résiliation : comment l'appliquer ?

🕵️‍♀️ La procédure à suivre par la bailleur pour mettre en oeuvre la clause résolutoire va dépendre du manquement qu'il reproche à son locataire.

Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie :

1^e ETAPE 📩 : Le bailleur doit envoyer à son locataire un commandement de payer par acte d’huissier.

2^e ETAPE ⏲️ : Dès la réception du commandement de payer, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour payer les sommes qui lui sont réclamées.

3^e ETAPE ⚖️ : A l'expiration du délai, le bailleur a la possibilité d'assigner le locataire devant un tribunal. Le juge saisi pourra alors prononcer l'expulsion du locataire.

🔦 Bon à savoir : A la suite de cette procédure, le bailleur aura la possibilité de réclamer le paiement de différentes sommes au locataire.

✉️💵 Tout d'abord, il a la possibilité de demander au locataire le paiement des frais relatifs au commandement de payer qui n'a pas été honoré.

⏳💵 Ensuite, il pourra également lui demander une indemnité d'occupation. Cette indemnité concerne la période entre l'expiration du délai de 2 mois et le prononcé du jugement.

Le défaut de souscription à une assurance contre les risques locatifs :

1^e ETAPE 📩 : Le bailleur doit envoyer à son locataire un commandement de délivrer une attestation de son assurance.

2^e ETAPE ⏲️ : Dès la réception du commandement de délivrer l'attestation, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour s'exécuter.

3^e ETAPE ⚖️ : A l'expiration du délai, le bailleur a la possibilité d'assigner le locataire devant un tribunal. Le juge saisi pourra alors prononcer l'expulsion du locataire.

🔦 Bon à savoir :

• Le bailleur aura la possibilité de réclamer le paiement de certaines sommes au locataire, dans les mêmes conditions que décrites plus haut. 👆
• Le bailleur a également la possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire. Une telle souscription compte comme renonciation à la clause résolutoire. 📄

L'existence de troubles du voisinage :

1^e ETAPE ⚖️ : Les troubles du voisinage doivent être attestés par une décision du tribunal.

2^e ETAPE 📩 : Après la décision du tribunal, le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux.

3^e ETAPE ⏲️ : Le bailleur devra ensuite attendre deux mois.

4^e ETAPE ⚖️ : A l'issue des deux mois, il pourra demander l'expulsion du locataire auprès d'un tribunal.

🔦 Bon à savoir : Le bailleur aura la possibilité de réclamer le paiement de certaines sommes au locataire, dans les mêmes conditions que décrites plus haut. 👆

Le juge peut-il refuser d'exécuter la clause résolutoire ?

Oui ! 👍 Le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour exécuter ses obligations avant de prononcer la résiliation du bail.

⏳ Ce délai supplémentaire sera calculé en fonction des circonstances par le juge et peut varier entre 3 mois et 3 ans.

Bon à savoir 🔦 : la décision du juge, qui accorde au locataire un délai supplémentaire pour exécuter ses obligations, doit impérativement avoir lieu dans 2 mois suivant le commandement de payer. Sinon, la clause résolutoire a pour effet de résilier automatiquement le bail.