Vente en VEFA
La vente en VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, est un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur, lui, s'engage à livrer le bien dès l'achèvement des travaux. Ce sont les articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil qui la prévoient.
Dans ce cadre, plusieurs étapes se succèdent. Un vente en l'état futur d'achèvement se déroule donc ainsi :
- Construction du bien 🏗 : cette étape est précédée de l'achat du terrain et du bien à partir de plans ;
- Établissement d'un contrat de réservation📑 : qui détermine les conditions précises de la vente. Il permet notamment la réservation du logement pour l'acquéreur ainsi qu'un dépôt de garantie par ce même acquéreur ;
- Contrat de vente définitif 💰: qui transfère immédiatement à l'acquéreur les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ;
- Livraison du bien 🏚 : lorsque celui-ci est prêt à être utilisé conformément à sa destination.
💡Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Il intervient néanmoins dans la majeure partie des cas sauf lorsque le délai de signature de l'acte de vente définitif est supérieur à 2 ans. Il n'est alors pas possible.
Intérêts de la vente en VEFA
La vente en l'état futur d'achèvement comprend de nombreux intérêts.
Sécurité de l'acquisition grâce à l'encadrement par la loi
⚖️ La loi encadre rigoureusement le procédé d'achat d'un bien neuf ou sur plan. En effet, dans un but de protection des acquéreurs et de sécurisation de la vente, plusieurs garanties sont obligatoires :
- La garantie de parfait achèvement : l'acquéreur peut l'activer s'il constate des désordres anormaux après la livraison des travaux, et ce au cours de la première année ;
- Garantie biennale : permet à l'acquéreur de faire remplacer ou réparer des équipements dissociables de la construction tels que la chaudière, robinetterie, volets... Et ce pendant une durée de 2 ans ;
- La garantie décennale : couvre tous les dommages qui touchent à la structure de la construction c'est-à-dire touchant à l'étanchéité, à la solidité, à la toiture ... Et ce pendant une durée de 10 ans ;
- Garantie des vices et des défauts de conformité apparents : permet à l'acquéreur de dénoncer les vices de construction apparents dans un délai d'un mois suivant la prise de possession. L'acquéreur dispose, de plus, d'un délai d'un an après l'expiration du délai d'un mois, précité, pour exercer l'action en garantie ;
💡L'achat d'un bien en VEFA permet encore d'assurer le respect des normes en vigueur. De fait, le bien étant neuf, celui-ci respecte forcément les dernières normes aux performances énergétiques maximales. Cela assure l'acquéreur de faire d'importantes économies d'énergie.
Nouveauté et personnalisation du logement
Le fait d'acheter en VEFA permet de pleinement choisir un bien personnalisable. En effet, l'achat sur plan implique la possibilité d'un appartement ou d'une maison sur mesure, selon le respect des normes en vigueur.
🍀 Avec la VEFA, l'acquéreur peut à tout moment adapter son bien à ses désirs et à ses besoins. Il peut ainsi ajouter et choisir ce qui lui plaît comme une cloison, la couleur du sol, une nouvelle prise de courant...
Échelonnement du paiement
L'acquéreur d'un bien en VEFA bénéficie d'un autre avantage non négligeable qui est la possibilité d'échelonner le paiement.
💰En effet, l'acheteur peut étaler le paiement selon l'avancement de la construction du bien. Par conséquent, le règlement s'effectue à chaque étape. Mais seulement si l'avancée des travaux est effectivement constatée selon un calendrier d'appels de fonds qui figure dans l'acte de vente signé chez le notaire.
❓Un appel de fonds consiste à demander le versement d’une partie du montant total nécessaire à la réalisation d’un projet quel qu’il soit.
🔊L'acquéreur peut, de plus, se rétracter jusqu'à 14 jours après la signature du contrat.
Aides financières à l'achat et réalisation d'économies
🤝 L'un des avantages majeurs de l'achat en VEFA est la possibilité de disposer de plusieurs dispositifs d'aides de l'Etat. On retrouve notamment :
- Le prêt à taux zéro : est accordé sous conditions de ressources, selon le nombre de personnes dans le foyer et selon la zone géographique de situation du bien. ⇢ Ce dispositif permet de bénéficier d'un prêt immobilier sans intérêt et sans frais de dossier.
- Le prêt Action Logement : est possible pour les salariés d'entreprise d'au moins 10 salariés et dont la société adhère au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). De plus, les dirigeants doivent adhèrer à la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC). ⇢ Ainsi, l'acquéreur accède à un prêt immobilier à un taux de 1%.
- La TVA à taux réduit (5,5%) : pour en bénéficier, le bien doit se trouver dans une zone prioritaire par l'ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
💰 L'Achat en VEFA permet encore de réaliser des économies sur le court et long terme.
En effet, les frais de notaire sont réduits. Ils peuvent s'élever seulement à 2 à 4% du montant total de l'acquisition. De plus, la plupart des communes proposent une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs.
❓ Cette exonération de taxe foncière s'applique si l'achat en VEFA est un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou s'il s'agit d'un achat neuf assigné ou non à l'habitation.
Loi Pinel et avantages fiscaux de la VEFA
La loi Pinel, en date du mois de septembe 2014, est venue remplacer la loi Duflot. Le dispositif Pinel vise à inciter les investissements locatifs dans les zones les plus tendues de France. Cela correspond à des endroits où l’offre de logements en location est inférieure à la demande.
📣 Ainsi, l'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.
Pour bénéficier de ce dispositif, certaines conditions sont à remplir. Elles sont notamment relatives à la nature de l'investissement immobilier. La réduction concerne certains biens dont :
- Les logements neufs
- Logement en VEFA
- Locaux transformés en logement d'habitation...
Logement en VEFA et réduction d'impôts :
Au sujet des logements en VEFA, certaines conditions sont également à respecter pour bénéficier d'une réduction d'impôts.
🕒 Ainsi, le délai entre l'achèvement du logement et la date de signature de l'acte authentique d'acquisition doit être au maximum de 30 mois.
🧍♂️Au sujet du locataire du bien, celui-ci peut être l'enfant ou le parent du propriétaire. Il ne doit néanmoins pas appartenir à son foyer fiscal.
🛋️ Par ailleurs, le logement doit être loué vide et en tant qu'habitation principale. La réduction d'impôts ne s'applique donc pas aux locations meublées. De plus, la durée minimale du contrat de location doit être de 6 années.
⚠️ Attention : Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
Montant de la réduction d'impôt
Le calcul du montant de la réduction s'opère en fonction du prix de revient net du logement qui comprend notamment :
- le prix du logement lui-même
- tous les frais qui y sont liés (frais de notaire, droits d'enregistrements...)
❓Le calcul s'opère ainsi : application, au prix de revient net du logement, d'un pourcentage qui varie selon la durée d'engagement de la location (6 ans ou 9 ans).
➡️ Le taux de réduction d'impôt est de 12% pour une période initiale de location de 6 ans (2% par an) ;
➡️ Le taux de réduction d'impôt est de 18% pour une période initiale de location de 9 ans (2% par an) ;
🛎️ Enfin, chaque propriétaire investisseur se voit opposer une limite de réduction d'impôt à deux logements maximum par mois. La limite est de 300 000€ et 5 500€ par m2 de surface habitable.
Inconvénients de la vente en VEFA
Malgré de nombreux avantages, la vente en VEFA comprend certains inconvénients qui sont importants à connaître.
💸 Le prix d'acquisition en VEFA peut s'avérer plus élevé qu'un achat de bien ancien. En effet, le prix au m2 est supérieur dans le cas d'un achat de bien immobilier neuf.
⚠️ Attention également à la différence de prix entre le moment de la signature du contrat de réservation et celui de l'acte définitif de vente. Il est, en effet, possible que le prix définitif augmente par rapport au prix de vente prévisionnel.
📅 Un autre inconvénient tient aux délais de livraison du bien en VEFA. Ceux-ci peuvent, effectivement, s'avérer plus longs que prévu et varier selon l'avancement des travaux. Néanmoins, la date prévisionnelle permet généralement d'obtenir un remboursement en cas de non-respect des délais.
Enfin, il faut garder en tête que le promoteur-vendeur peut toujours éventuellement faire faillite. C'est pour cela qu'il est important de souscrire aux garanties adéquates.
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