VEFA : construction
La Véfa, ou vente en l'état futur d'achèvement, est un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Ce sont les articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil qui la prévoient.
Plusieurs étapes se succèdent dans le cadre d'une VEFA dont la première est, généralement, la construction du bien.
🏘 L'acquisition d'un bien en VEFA peut ainsi concerner un appartement, une maison isolée ou en lotissement. Un promoteur va alors présenter un catalogue de programmes immobiliers à l'acquéreur qui va acheter un terrain et le bien à partir de plans.
🔎 Une fois la faisabilité du projet établie, un permis de construire doit être délivré.
De plus, afin de s'assurer de l'absence de risques sur le chantier, il est nécessaire que le site fasse l'objet d'un désamiantage et d'une dépollution.
🏗 Suite à cela, plusieurs étapes sont généralement suivies :
- Établissement des fondations et de la superstructure du bâtiment ;
- Mise hors d'eau et hors d'air du bien ;
- Et enfin, réalisation des travaux d'intérieur ainsi que des finitions.
Contrat de réservation
Il est possible, préalablement à la signature d'un contrat définitif, que le promoteur et l'acheteur signent un contrat de réservation, ou contrat préliminaire.
❓Ce contrat préliminaire va servir à déterminer les conditions précises de la vente. Ainsi, les parties prennent chacune un engagement :
- Le promoteur, ou réservant, s'engage à réserver un logement à l'acheteur
- L'acheteur, ou réservataire, s'engage à déposer une garantie
Forme du contrat de réservation
Ce contrat de réservation est un acte sous seing privé entre les parties mais peut également être établi chez un notaire.
⚠️ Attention : le promoteur doit envoyer ce contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou le remettre en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds.
💡Il est à noter que l'acquéreur dispose d'un droit de rétractation dans un délai de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation du contrat de réservation, par envoi ou par remise en main propre.
Ainsi, en cas de rétractation, la totalité des sommes déjà versées est remboursée.
Contenu du contrat de réservation
Le contrat de réservation doit comporter diverses informations.
🤝 Informations sur les parties :
Les coordonnées de chacune des parties doivent être mentionnées. De plus, le vendeur doit fournir une garantie financière de remboursement ou une garantie financière d'achèvement des travaux à l'acheteur.
❓Ces garanties servent à rembourser l'acquéreur en cas de résolution du contrat ou à aider au financement des travaux.
🏚 Informations sur le bien :
Il est important de faire figurer différentes mentions au contrat préliminaire. Il s'agit notamment de l'adresse du bien, de sa description précise concernant la surface habitable ainsi que des matériaux utilisés et éléments d'équipement.
💳 Informations sur la vente :
Enfin, le contrat de réservation doit préciser quelques éléments indispensables dont :
- La date de prévision de conclusion de la vente (🛎 cela a un impact sur l'importance du dépôt de garantie) ;
- Le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision ;
- Le mode de paiement, avec ou sans prêt, ainsi que le montant du prêt le cas échéant ;
- Le rappel des conditions légales qui permettent à l'acquéreur de renoncer à son achat tout en récupérant son dépôt de garantie.
Versement d'un dépôt de garantie
La conclusion d'un contrat de réservation s'accompagne généralement d'un dépôt de garantie.💰
Il existe cependant une limitation du montant de ce dépôt. En effet, il ne peut être supérieur à 5% du prix de vente lorsque l'acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à un an. Si le délai de signature est d'un à deux ans, le montant du dépôt se limite à 2% du prix de vente.
⛔️ Bon à savoir : lorsque le délai de signature de l'acte de vente est supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie n'est possible.
Dans quels cas restitue-t-on le dépôt de garantie à l'acquéreur ? L'acquéreur se voit restituer son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois lorsque :
- Il exerce son droit de rétractation ;
- La régularisation de la vente n'a pas lieu dans les délais, par faute du vendeur ;
- Le prix de vente excède, de plus de 5%, le prix prévisionnel de départ ;
- La valeur du bien, ou de la partie du bien, est au moins inférieure à 10% des prévisions initiales ;
- La banque refuse la demande de prêt.
💡La restitution se fait à l'acquéreur sans retenue ni pénalité.
⇢ À savoir : en cas de dépôt de garantie, les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Vente en VEFA
Par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Ainsi, l'acheteur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution.
Le vendeur, quant à lui, s'engage à livrer le bien à l'acquéreur dès l'achèvement des travaux.
Il est obligatoire d'établir l'acte d'acquisition par un acte authentique, c'est-à-dire chez un notaire.
⚖️ Aux termes de l'article L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation, certaines mentions doivent obligatoirement figurer au contrat de vente. Il faut ainsi mentionner :
- La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
- Son prix et les modalités de paiement de celui-ci
- Le délai de livraison ;
- Les garanties de bonne fin ;
📑 Des annexes sont également obligatoires et qui sont notamment relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ainsi que le règlement de copropriété.
💰Le contrat doit encore prévoir le prix ainsi que l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux. Ces paiements ne peuvent excéder :
🏗 35 % du prix à l'achèvement des fondations ;
💧70 % à la mise hors d'eau ;
🏘 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
De plus, les sommes peuvent être exigibles par versements périodiques constants ou par versements successifs.
Livraison du bien en VEFA
La livraison du bien relève des obligations du promoteur-vendeur. Celui-ci s'engage donc à achever l'immeuble dans les délais. Pour cela, il demeure maître d'ouvrage jusqu'à la fin des travaux
🖇 Il s'agit pour le vendeur de bien respecter les stipulations contractuelles et, par conséquent, de délivrer un immeuble conforme au contrat et exempt de vices.
→ On estime que le bien est achevé lorsque celui-ci est prêt à être utilisé conformément à sa destination.
Il existe, néanmoins, plusieurs étapes de livraison du bien :
- À la fin des travaux : une première réception intervient entre le vendeur et les différents entrepreneurs qui signent un PV consignant les malfaçons éventuelles.
💡Cela permet de marquer le point de départ de différentes garanties telles que la garantie de parfait achèvement, ou encore les garanties biennales et décennales.
- Puis le vendeur convoque l'acheteur afin que celui-ci prenne livraison et possession du bien. Le vendeur lui remet également les clés.
💡Cela permet de marquer le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents.
📣 Le délai pour notifier des vices de construction ou défauts est d'un mois à compter de la livraison, pour l'acheteur.
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