Un bail commercial, c'est-à-dire le contrat de location entre le propriétaire et le locataire d'un local destiné à une activité commerciale, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Comment fonctionne le renouvellement ?
La tacite prolongation
Le bail commercial peut se poursuivre par tacite prolongation aux mêmes clauses et conditions que le contrat initial. Cela signifie qu'il n'y a pas d'extinction et de formation d'un nouveau contrat de bail commercial même passé la durée prévue de 9 ans. Cette prolongation n'a en revanche pas de durée déterminée.
C'est le cas lorsqu'aucune des parties au contrat ne réagit au moment de l'échéance prévue au contrat.
🛎 Rappel : en principe, la durée d'un bail commercial est de 9 ans. Le locataire peut néanmoins en demander la résiliation au bout de 3 ou 6 ans.
En effet, le Code de commerce dispose que si le bail ne fait l'objet ni d'un renouvellement, ni d'un congé, il est tacitement reconduit et continue à produire ses effets. Par conséquent, le locataire et le propriétaire restent soumis à leurs obligations et notamment au paiement du loyer et des charges.
En revanche, la loi prévoit que si le bail s'est reconduit au-delà d'une durée de 12 ans, les dispositions protectrices de plafonnement du loyer ne s'appliquent plus. Le propriétaire sera libre d'augmenter le loyer sans prendre en compte l'évolution de l'indice de référence stipulé au contrat (ILC ou ILAT).
Par conséquent, le locataire a tout intérêt à réagir avant que le propriétaire ne puisse réviser le loyer sans plafonnement.
💡 Bon à savoir : lors de la reconduction tacite d'un contrat, le preneur n'est plus titulaire du droit au bail. Par conséquent, s'il souhaite vendre son fonds de commerce, il faudra que l'acquéreur négocie avec le propriétaire pour conclure un avenant ou un nouveau contrat. Il est possible de céder un bail commercial.
Le renouvellement du bail commercial après 9 ans
Quelles conditions pour un renouvellement ?
Le bailleur et le preneur peuvent être à l'origine d'une proposition de renouvellement du bail commercial.
🛎 Rappel : lorsque l'une des parties propose un renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite. En effet, la reconduction tacite ne survient qu'en l'absence de réaction de la part du propriétaire et du locataire. Cela vaut peu importe que le renouvellement soit accepté ou refusé.
Même si le renouvellement et la prolongation tacite produisent les mêmes effets, ce sont des procédures différentes :
- le renouvellement nécessite la rédaction d'un nouveau bail ou d'un avenant au bail initial. Des modifications du contrat peuvent intervenir et notamment s'agissant du montant des loyers
- la prolongation n'emporte pas la création d'un nouveau bail. Ainsi, c'est le contrat initial qui continue de s'appliquer
À la fin de la durée du contrat de bail (9 ans au minimum), le locataire peut donc bénéficier du droit au renouvellement. Il faut néanmoins remplir les conditions suivantes :
- le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
- il doit avoir une immatriculation au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire national des métiers
- il doit effectivement exploiter le fonds de commerce au sein du local concerné
💡 Bon à savoir : en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d'un délai de deux ans pour contester sa situation en saisissant le tribunal judiciaire.
Quelle procédure pour un renouvellement ?
- Délivrance de la demande / offre de renouvellement du bail commercial
Elle peut être le fait du preneur ou du bailleur. Ce dernier peut notifier un congé avec offre de renouvellement. Cela signifie que le propriétaire est prêt à accepter un renouvellement mais qu'il se réserve le droit de refuser en fonction des conditions voulues par le locataire. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser. Le locataire peut également formuler une demande de renouvellement qui doit parvenir au propriétaire au moins 6 mois avant l'échéance du bail. - Réponse à la demande / offre de renouvellement du bail commercial
La réponse du bailleur doit intervenir dans les 3 mois avant le terme du bail. À défaut de réaction du bailleur, sa réponse est considérée positive et le bail se renouvelle.
Le preneur a la possibilité d'accepter le principe d'un renouvellement mais de refuser le nouveau montant du loyer.
Les apports de la loi Pinel
Avec la loi Pinel, le législateur a instauré un cadre formel au renouvellement des baux commerciaux.
S'agissant du droit au renouvellement du bail commercial, le texte a abandonné l'exigence de nationalité française. Auparavant, cela avait pour conséquence une discrimination à l'égard des commerçants non-Français.
La réforme Pinel a également interdit le bail commercial ferme qui privait le preneur d'un droit de résiliation.
En ce qui concerne la révision du loyer, elle ne peut dépasser 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
💡 Bon à savoir : la révision du loyer peut intervenir tous les trois ans (on parle de révision triennale). Elle peut être à l'initiative du bailleur ou du preneur.
Par ailleurs, la loi exige désormais que les éléments suivants soient inscrits ou annexés au bail dans le cadre d'un renouvellement :
- un droit de résiliation triennale : le preneur doit avoir la possibilité de résilier son contrat tous les 3 ans
- un droit de préemption : le locataire est acheteur prioritaire si le propriétaire décide de vendre son local commercial. Le bailleur doit obligatoirement notifier son intention de vendre au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception
- un inventaire des charges : il conviendra d'effectuer une mise à jour annuelle
- le montant du loyer
- le montant du dépôt de garantie
- un état des lieux
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