Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Définition du permis de construire
Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire délivrée le plus souvent par le maire au nom de sa commune. Elle intervient avant la réalisation de certains projets de construction de grande et moyenne envergure.
Elle permet à l'administration de vérifier que les travaux envisagés sont conformes aux règles d'urbanisme applicables. Ainsi, un permis de construire donne à son bénéficiaire un droit de construire le projet présenté pendant une période déterminée.
Différences avec les autres autorisations d’urbanisme
Le permis de constuire est l'autorisation d'urbanisme qui fait l'objet du plus de recours. Il existe toutefois d’autres autorisations pour les projets de construction ou d'aménagement :
- Le permis d'aménager : c’est une autorisation nécessaire pour les projets d'aménagement du territoire. Ces projet sont par exemple la création d'un lotissement ou la réalisation d'une zone d'aménagement concerté (ZAC). Il peut encore s'agir de la création d'une aire de stationnement de grande capacité.
- Le permis de démolir : c’est une autorisation nécessaire pour les projets de démolition totale ou partielle d'un bâtiment, même si la reconstruction n'est pas envisagée.
- La déclaration préalable : c’est une procédure administrative nécessaire pour les projets de petite envergure. Il est par exemple obligatoire pour les que la construction d'un abri de jardin, la modification de la façade d'un bâtiment, ou encore la création d'une piscine hors-sol. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur.
- Certains projets moins importants, enfin, sont totalement exemptés d’autorisation ou de déclaration.
Affichage obligatoire du permis de construire sur le terrain
Le bénéficiaire du permis de construire a l’obligation d’afficher celui-ci sur le terrain. Le panneau d'affichage doit faire au moins 80 centimètres de longueur et de largeur. Il doit contenir, notamment :
- le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire
- le nom de l'architecte auteur du projet architectural
- la date de délivrance
- le numéro du permis
- la nature du projet
- la superficie du terrain
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Le bénéficiaire doit maintenir l'affichage pendant toute la durée des travaux. Le panneau doit être visible de l'extérieur.
En cas de recours contre le permis, le bénéficiaire doit apporter la preuve de l'affichage. Il doit ainsi établir la date du début de l'affichage, la régularité de l'affichage et la lisibilité et visibilité du panneau.
En l'absence d'affichage, les voisins peuvent contester l'autorisation durant 6 mois. Le point de départ est alors l'achèvement des travaux.
Qui peut contester un permis de construire ?
Un tiers comme un voisin peut contester le permis de construire accordée à votre voisin. Il doit alors démontrer qu’il a un intérêt légitime à agir. Le juge apprécie l'intérêt à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire du bénéficiaire.
Ainsi, le voisin doit prouver que la construction a un impact direct sur les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de sa propriété.
Il doit produire la preuve de son occupation ou de sa propriété actuelle ou future du bien. Celle-ci prend la forme d’un bail, d’un titre de propriété ou d’une promesse de vente.
Il y a affectation directe des conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance s'il y a :
- altération de la vue,
- perte d’ensoleillement ou de luminosité,
- nuisances sonores ou olfactives nouvelles,
- détérioration des conditions de circulation et de bruit.
Quelle est la procédure pour former un recours ?
Préalablement à la contestation devant le tribunal administratif du permis de construire il peut être utile de former un recours gracieux. Celui-ci peut permettre un règlement amiable du litige et notamment de réduire les coûts et les délais de procédure.
Le recours gracieux préalable (facultatif)
Le recours gracieux prend la forme d’un courrier LRAR adressé à l’autorité qui a délivré le permis de construire. Celui-ci doit respecter un certain formalisme et contenir la demande de revenir sur le permis de construire qu’elle a accordé. Il doit comporter certains éléments tels que
- l'identité du/des auteurs du recours,
- l'identité de l'autorité ayant délivré le permis,
- le numéro du permis de construire contesté,
- la date de la décision,
- l'identité du bénéficiaire du permis,
- les motifs de contestation
- la demande expresse de retrait de la décision jugée illégale
Le requérant doit également informer le titulaire du permis du recours gracieux par une notification envoyée par LRAR. Le délai pour effectuer cette notification est de 15 jours francs à partir du dépôt de votre recours à la mairie. Ce délai ne prend pas en compte le jour de la décision ni celui de l'échéance.
Le formation d'un recours gracieux interrompt le délai de deux mois pour déposer un recours contentieux contre un permis de construire.
À réception du recours, l'autorité compétente dispose de deux mois pour y répondre. Un silence de sa part vaut décision de rejet implicite.
Le recours contentieux devant le Tribunal administratif
Le recours contentieux contre un permis de construire peut être déposé dans les deux mois suivant l'affichage du permis sur le terrain. Alternativement, le requérant peut déposer le recours contentieux dans les deux mois suivant la décision de rejet de son recours gracieux.
L'objet du recours est de demander au tribunal administratif d'annuler le permis de construire illégal. Tout comme le recours gracieux, le recours doit respecter certaines règles de forme. Ainsi, il doit répondre aux conditions de recevabilité d'un recours pour excès de pouvoir présenté devant un Tribunal administratif.
Le requérant doit notamment prouver son intérêt à agir (cf. dessus). Il doit également joindre le permis de construire attaqué. Il est par ailleurs conseillé de présenter au moins un moyen de légalité externe (comme le défaut de motivation ou l'incompétence de l'auteur de l'acte). De même, il est conseillé de présenter au moins un moyen de légalité interne (comme l'erreur de droit ou l'erreur d'appréciation manifeste).
Le recours doit être notifié au titulaire du permis de construire. Le délai pour effectuer cette notification est de 15 jours francs à partir du dépôt du recours à la mairie. Ce délai ne prend pas en compte le jour de la décision ni celui de l'échéance.
⛔ Attention : Les recours abusifs sont anctionnés d’une amende allant jusqu’à 10.000 euros. Le juge peut également ordonner des dommages-intérêts si le bénéficiaire du permis subit un préjudice. En conséquence, il convient de s’assurer du sérieux des motifs de contestation avant d’engager le recours contentieux.
La possibilité d’obtenir la suspension des travaux en référé
La délivrance d’un permis de construire permet en principe le commencement des travaux.
Il est toutefois possible d’obtenir la suspension des travaux en référé devant le même tribunal.
Cela est possible si les travaux ne sont pas achevés et s'il y a une urgence, conformément à l'article L. 521-1 Code de justice administrative. En outre, il doit exister des éléments sérieux permettant de douter de la légalité de la décision, comme un permis de construire expiré).
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