LMNP : quelles conditions pour en bénéficier ?

LMNP : définition

📚 C'est le code général des impôts qui prévoit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ainsi ce statut s'entend par opposition au statut du loueur en meublé professionnel (LMP). 

En effet, il s'agit d'un dispositif fiscal qui permet au bailleur non professionnel qui en remplit les conditions de bénéficier d'une réduction d'impôt sur les revenus perçus au titre de sa location en meublé. 

Logement et meubles : quelles conditions pour bénéficier du LMNP ?

❌ Tout d'abord, le bien loué ne doit pas constituer la résidence principale du bailleur. Par conséquent, le bailleur qui met en location tout ou partie de sa résidence principale ne sera pas qualifié de loueur en meublé. De la même manière il ne pourra donc pas bénéficier de la réduction d'impôt 

✔️En revanche, la nature du bien importe peu. Ainsi, le logement mis en location peut être neuf, en l'état futur d'achèvement, ou ancien.

✔️Il doit toutefois s'agir d'un logement loué en meublé.

🔎 Bon à savoir ! La loi exige pour la qualification de meublé que le logement soit :

• décent ;
• équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants ;
• permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. 

⚠️ Attention ! Un décret prévoit la liste de mobiliers et équipements obligatoires à savoir :  

• literie, couette ou couverture ; 
• dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

✔️Aussi, le logement doit être situé dans l’une des structures limitativement énumérées par la loi à savoir les résidences de services. 

📅 Par ailleurs, le bien doit avoir été acquis entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2022 (la loi LMNP 2022 étant venue allonger le délai initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2021).

Conditions relatives au loueur en meublé non profesionnel 

📍 D'abord, le loueur doit être domicilié en France tel que le prévoit le Code général des impôts. 

Au surplus, seul le propriétaire du logement loué en meublé peut bénéficier du statut LMNP. 

⚠️ Surtout, le loueur doit être non professionnel. Par définition, le loueur non professionnel c'est le bailleur qui n'exerce pas une activité de location en meublé à titre professionnel. En d'autres termes, le bailleur peut par exemple procéder à la location LMNP en complément d'une activité salariée.  

• Cela signifie donc que l'inscription du bailleur au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) au titre de bailleur professionnel n'est pas nécessaire. Mais encore, la location LMNP ne nécessite pas non plus la création d'une société.
• Néanmoins, le loueur est tenu de déclarer sa location via un formulaire Cerfa spécifique : le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921).

📊 En outre, pour déterminer si le loueur revêt ou non la qualité de professionnel, la loi prévoit des plafonds pour certains de ses revenus (envisagés ci-après ⬇). 

Point sur les conditions de revenus du loueur et les plafonds légaux

⚠️ En tout état de cause, il ne faut pas négliger les conditions de revenus à respecter par le loueur. En effet, elles conditionnent la qualité de loueur non professionnel et donc le bénéfice de l'avantage fiscal LMNP. 

💡 Ainsi, pour être qualifié de loueur non professionnel, le loueur doit bénéficier de revenus locatifs annuels inférieurs aux deux plafonds cumulatifs suivants :

La somme des revenus locatifs annuels doit être à la fois :

(1) inférieure à 23 000 euros ; 

(2)    inférieure aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu en additionnant toutes les catégories suivantes  :

• les traitements et salaires, pensions et rentes viagères,
•  les revenus des gérants et associés, 
• les bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée),
• les BA (bénéfices agricoles), 
• les BNC (bénéfices non commerciaux).

Absence de conditions relative au locataire 

En revanche, s'agissant du locataire, peu importe qu'il soit professionnel ou non professionnel. C'est pourquoi, le bailleur pourra bénéficier du statut de loueur non professionnel LMNP quel que soit le type de locataire. 

💡 Bon à savoir : le locataire professionnel peut conclure avec le loueur non professionnel un bail professionnel ou un bail commercial.

LMNP : quelle fiscalité ?

⚠️ Le loueur LMNP devra toutefois veiller à bien faire son choix pour le régime fiscal des revenus de sa location LMNP.  

En effet, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Dès lors que le logement est meublé, les revenus locatifs perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Néanmoins, au sein de cette catégorie il existe deux régimes à savoir : le micro-BIC et le régime du réel. 

Ainsi, pour 2022, les seuils pour déterminer le régime applicable à la location LMNP sont les suivants : 

• Si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € (pour un meublé classique) ou à 176 200 € (pour un meublé de tourisme) :

• choix possible entre les deux régimes (on parle d'option) : micro-BIC ou  régime du bénéfice réel.

• Si les revenus locatifs dépassent les seuils précités :

• assujetissement automatique au régime du bénéfice réel.

 💡 Bon à savoir : c'est la loi de finance anuelle qui détermine ces seuils. Par conséquent, ils varient souvent et ne sont donc pas fixes.

En outre, un autre régime est possible pour les contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022. C'est le régime dit "Censi-Bouvard".

Enfin, le statut LMNP accorde au loueur le bénéficie d'une réduction d'impôt sur ses revenus issus de la location LMNP.

⚠️ Attention ! Afin de bénéficier de la réduction d'impot du dispositif LMNP le loueur doit s'engage à conserver et à louer son bien immobilier meublé au moins neuf ans. 

LMNP : amortissement 

💰 L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet notamment de calculer la perte de valeur d'un bien immobilier résultant de son usure normale. En revanche, seul le propriétaire d'un bien pourra bénéficier du mécanisme d'amortissement d'un bien immobilier. 

A ce titre, c'est le code général des impôts qui détermine les modalités de calcul de cet amortissement. 

Par exemple, pour un bien immobilier type appartement, loué en meublé, les élements suivants pourront notamment être pris en compte dans le calcul de l'amortissement du prix d'achat de cet appartement :

• les gros oeuvres (gros traveaux de l'appartement) ; 
• l'installation éléctrique ; 
• l'étenchéité ; 
• l'ascenceur ; 
• etc.

✅ Le loueur LMNP étant propriétaire, il pourra donc bénéficier de ce mécanisme comptable. Ainsi, cet amortissement sera imputé sur les bénéfices tirés de sa location LMNP. Dès lors, l'amortissement lui permettra de diminuer son impôt.