Convention d'occupation précaire : qu'est-ce que c'est ?

Convention d'occupation précaire et bail précaire 

Il faut prendre garde à ne pas confondre convention d'occupation précaire et bail précaire. En effet, ces notions sont proches mais il existe néanmoins quelques différences significatives. 

Bail précaire 

Un bail précaire, ou bail dérogatoire, permet de déroger aux règles qui s'appliquent normalement aux baux commerciaux. 

💡C'est l'article L.145-5 du Code de commerce qui prévoit cette exception. 

Il s'agit donc d'un contrat de location pour des locaux qui vont servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Ce contrat est plus court qu'un bail commercial classique. 

📅 En effet, contrairement au bail commercial de droit commun d'une durée maximum de 9 ans, le bail précaire ne peut excéder trois années.

❌ En principe, la résiliation du bail précaire commercial ne peut intervenir avant le terme du contrat. Cela s'explique par la durée, déjà très courte, du bail. Cependant, les parties peuvent éventuellement inclure au contrat une clause de résiliation anticipée. 

Bon à savoir : Le bail précaire n'étant pas soumis au statut des baux commerciaux, cela implique : 

• l'absence de droit au renouvellement du bail 
• l'absence de droit au versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement

⚠️ La conclusion de ce type de bail a, en principe, lieu lors de l'entrée du preneur dans les lieux. Cela implique donc que le bail précaire ne s'applique qu'aux premières locations.

Convention d'occupation précaire 

Comme le bail commercial précaire, la convention d'occupation précaire déroge aux règles qui s'appliquent au baux commerciaux. 

⚠️ Attention cependant : cette convention n'est pas un bail à proprement parler. Il s'agit, en effet et comme son nom l'indique, d'une "convention" qui autorise une personne à occuper les lieux jusqu'à ce qu'un événement, indépendant de la seule volonté des parties se réalise. 

L'autorisation d'occuper des lieux, commerciaux ou professionnels, n'est donc possible qu'à raison de circonstances exceptionnelles. 

❓On parle de circonstances exceptionnelles ou inhabituelles lorsque, par exemple, la convention porte sur un local voué à être démoli, ayant subi un dégât des eaux ou devant faire l'objet de travaux. 

🕒 La durée de cette convention diffère donc de celle du bail commercial précaire. En effet, celui-ci ne peut dépasser trois ans alors que la durée d'une convention d'occupation précaire est indéterminée au moment de sa conclusion. 

→ De fait, la convention dure jusqu'à la résolution de la situation exceptionnelle. Ainsi, la durée peut éventuellement excéder trois années si le motif de précarité subsiste. 

🛎 Bon à savoir : dans ce cadre, on ne parle alors pas de locataire mais d'occupant. De plus, la contrepartie financière de l'occupation précaire n'est pas un loyer mais une modique somme que l'on appelle "redevance d'occupation". 

Contrat de bail à titre gratuit ou "prêt à usage"

On parle de bail à titre gratuit, prêt à usage ou encore de commodat, lorsqu'une personne remet gratuitement une chose à une autre personne afin que celle-ci s'en serve.

💡Il est alors question de prêteur et d'emprunteur et d'une chose non consomptible c'est-à-dire qui ne peut disparaître par l'usage que l'on en fait. Dans le cas inverse, il ne peut être question que d'un prêt de consommation. 

Bon à savoir : l'emprunteur qui reçoit la chose doit la restituer en nature après s'en être servi.

🚨Le prêt à usage n'emporte aucun transfert de propriété au profit de l'emprunteur mais simplement un droit d'usage temporaire. 

Aux termes de l'article 1880 du Code civil, le droit de se servir de la chose doit être exercé sous réserve de respecter l'usage déterminé par sa nature ou par la convention. De plus, l'emprunteur doit "veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée". 

⚠️ Attention : l'emprunteur ne peut en principe conclure de sous-contrat de prêt car le bail à titre gratuit est généralement conclu intuitu personae. 

💶 Enfin, le commodat est entièrement gratuit. L'emprunteur ne verse donc ni loyer, ni indemnité du fait de son occupation. 

Contrat de location courte durée 

La location courte durée ou location saisonnière, contrairement à un contrat d'habitation classique correspond à la location qui répond à certaines conditions spécifiques.

La personne qui souhaite louer son bien pour une courte durée se doit de fournir un logement meublé.

Par définition, une location courte durée, ou location saisonnière, dure au maximum le temps d'une saison.

🕒 La durée d'une telle location est donc de 90 jours, au plus. Ce délai est non renouvelable et doit être ininterrompu. 

❓Par location saisonnière, on entend la mise à disposition d'un local meublé et ce, à titre onéreux. Il faut encore noter, que ce local sert à l'habitation d'une personne qui n'y élit pas domicile mais y demeure pour une période déterminée à la nuit, à la semaine ou au mois. 

⚠️ Très important ⚠️ Une telle location ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. 

Le logement loué doit respecter certaines caractéristiques : 

• Il doit être décent ;
• Il doit respecter une obligation sanitaire (diagnostic technique amiante) ;
• Et doit enfin respecter une obligation de sécurité (exemple : détecteur de fumée...). 

🚨 La location courte durée à répétition d'un local meublé à une clientèle de passage, qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage. Ce sont les articles L.631-7 et L.631-9 du Code de la construction et de l'habitation qui posent ce principe. 

Cependant, il faut noter que ce changement d'usage (qui implique l'obtention d'une autorisation préalable et, éventuellement, une compensation) ne concerne que : 

☞ les communes de plus de 200 000 habitants ;

☞ les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Bon à savoir : le bail mobilité est une autre forme de location courte durée.