Le bail commercial précaire est un régime d'exception répondant à des règles strictes qu'il est important de connaître.
Bail commercial précaire : définition
Un bail précaire, ou bail dérogatoire, permet de déroger aux règles qui s'appliquent normalement aux baux commerciaux.
💡C'est l'article L.145-5 du Code de commerce qui prévoit cette exception.
Il s'agit donc d'un contrat de location pour des locaux qui vont servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Ce contrat est plus court qu'un bail commercial classique. Cela offre ainsi aux parties le confort de ne pas s'engager sur une période trop longue.
Quelles conditions pour un bail précaire commercial ?
Le Code de commerce n'impose pas de forme particulière mais certaines conditions sont à respecter. Ainsi, les parties doivent :
- Conclure un contrat écrit
- Exprimer, de façon claire, leur volonté de ne pas bénéficier du statut des baux commerciaux
- S'engager pour une durée maximum de 3 ans ou moins
🔔 Bon à savoir : il est possible de conclure verbalement un bail dérogatoire si l'on peut déduire l'intention non équivoque des parties d'éléments factuels caractéristiques.
Enfin, il est important de faire apparaître certains éléments dans le contrat de bail. Ceux-ci tiennent au montant du loyer et aux modalités de son éventuelle révision, à l'existence ou non d'un dépôt de garantie ou encore au dossier de diagnostics techniques.
Quid de l'entrée dans les lieux ?
La conclusion de ce type de bail a, en principe, lieu lors de l'entrée du preneur dans les lieux. Cela implique donc que le bail précaire ne s'applique qu'aux premières locations.
❓Par les termes "lors de l'entrée dans les lieux du preneur", le Code de commerce entend exclure le cas du bail renouvelé et n'autoriser la conclusion d'un bail précaire que pour un tout premier bail.
Cependant, il est utile de noter que la jurisprudence interprète très largement ce principe. Ainsi, un bail commercial précaire est possible même en cas d'occupation antérieure des locaux, par le preneur. Seules quelques conditions sont à respecter :
- l'occupation antérieure doit être purement matérielle
- aucun bail ne doit avoir été conclu avec le propriétaire des locaux
De plus, un état des lieux doit être joint au contrat de bail précaire lors de l'entrée du locataire dans les locaux.
Bail précaire : durée
L'un des éléments phare du bail commercial précaire est sa durée, c'est d'ailleurs ce qui fait sa particularité.
📅 Ainsi, contrairement au bail commercial de droit commun d'une durée maximum de 9 ans, le bail précaire ne peut excéder trois années. Néanmoins, les textes n'imposent pas de durée minimale et les parties restent alors libres de la fixer d'un commun accord.
Bon à savoir : un bailleur va ainsi pouvoir signer un ou plusieurs baux de courte durée, sur un même local et avec le même locataire, tant que la durée totale ne dépasse pas les 3 ans imposés.
Il est également important de noter que les locations saisonnières, bien qu'inférieures à deux ans, n'entrent pas dans le domaine des baux dérogatoires.
⚠️Attention à ne pas confondre bail commercial précaire et convention d'occupation précaire. ⚠️
La convention d'occupation précaire déroge également au droit des baux commerciaux et des baux d'habitation. Il s'agit d'un contrat sui generis, c'est-à-dire issu de la jurisprudence, par lequel un propriétaire consent un droit de jouissance à un occupant (qui n'est pas un locataire). La contrepartie de ce droit d'occupation est une redevance s'entendant d'une modique somme financière.
La distinction est importante notamment au sujet de la durée. La convention d'occupation précaire peut, exceptionnellement, excéder 3 ans si le motif de précarité subsiste. Le bail commercial précaire, lui, est limité à 3 ans maximum.
❌ En principe, la résiliation du bail précaire commercial ne peut intervenir avant le terme du contrat. Cela s'explique par la durée, déjà très courte, du bail. Cependant, les parties peuvent éventuellement inclure au contrat une clause de résiliation anticipée.
Le renouvellement d'un bail précaire est-il possible ?
En principe, le bail commercial précaire est conclu pour une duré déterminée. Par conséquent, il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat.
En effet, bien que les conditions en soient réunies, le bail précaire n'est pas soumis au statut des baux commerciaux. Cela implique donc que le preneur du bail ne bénéficie pas des prérogatives inhérentes à ce statut.
❓Les conséquences en sont :
- absence de droit au renouvellement du bail
- absence de droit au versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement
Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, si le preneur renonçait expressément au bénéfice du statut des baux commerciaux, les mêmes parties pouvaient signer un nouveau bail dérogatoire sur les mêmes locaux dès le lendemain de l'expiration du bail précaire précédent.
Cette pratique n'est plus possible. Désormais, le renouvellement n'est donc pas permis si la durée initiale du bail précaire commercial est de 3 ans. Toutefois, si la durée initiale est inférieure, il est possible de renouveler le bail et ce, toujours en respectant la limite triennale. A titre d'exemple, un bail précaire d'un an peut être renouvelé deux fois.
⚠️ Important : Depuis un arrêt de principe en date du 8 juin 2017, la Cour de cassation interdit de renouveler le bail par tacite reconduction.
Les conditions du renouvellement sont présentes dans le bail. Il s'agira de procéder par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
Requalification d'un bail précaire
La loi prévoit effectivement la possibilité de requalifier un bail commercial précaire en bail commercial de droit commun.
Comment procéder à la requalification d'un bail commercial précaire ?
L'article L.145-5 du Code de commerce prévoit qu'au terme d'un bail commercial précaire, un nouveau bail tacite peut entrer en vigueur.
En effet, si le bailleur ne s'oppose pas au maintien du preneur dans les lieux au-delà de l'échéance du bail dérogatoire, un nouveau bail se crée tacitement. Il s'agit alors d'un bail commercial de droit commun d'une durée minimale de 9 ans.
🔔 Bon à savoir : une prescription de deux ans à compter de la date de conclusion du contrat s'applique à l'action en requalification d'un bail précaire en bail commercial de droit commun.
Est-il possible de s'opposer à la requalification du bail ?
Le bailleur qui ne souhaite pas voir le preneur se maintenir dans les locaux à l'expiration du bail commercial précaire peut manifester son opposition. Cela lui permet d'éviter la requalification du bail précaire en bail commercial de droit commun.
⚠️ Attention : le bailleur ne dispose que d'un délai d'un mois suivant la fin du bail précaire pour manifester sa volonté de voir le locataire quitter les lieux.
Le locataire qui se maintient dans les locaux malgré l'opposition du bailleur devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors l'expulser sans avoir à payer d'indemnité d'éviction.
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